La forma más nueva de robar propiedades es por el uso de documentos falsos en la renta de bienes inmuebles.
Los estafadores buscan propiedades para alquilar y luego los dueños son despojados de estos por medio de la falsificación de firmas. Los delincuentes utilizan, además, identificaciones robadas y falsifican firmas en las escrituras de compraventa.
La falsa vuida
Las historias son muchas y las modalidades documentadas por las autoridades varían.
En un caso, por ejemplo, los socorristas encontraron el cuerpo de José Luis Andrino Palencia, el 18 de septiembre del 2009. Había sido estrangulado días atrás. Lo enterraron como XX hasta que un familiar que buscaba sus restos en el Cementerio General se presentó a la fiscalía.
Meses después, durante el proceso de investigación, una mañana apareció en la Fiscalía Adela Juárez, quien aseguró ser la viuda de Andrino Palencia.
Hasta ese momento los fiscales ignoraban que alguna vez la víctima haya estado casado con alguien, pues la cédula de vecindad encontrada al cadáver nunca fue razonada.
Vecinos aseguraron que aquel octogenario educado que vivía cerca de la iglesia de La Merced, zona 1, nunca vivió acompañado. Añadieron que la mujer que se hacía pasar por su viuda vivía a escasas seis cuadras.
Cuando verificaron la inscripción de matrimonio se percataron de que había sido asentada dos años después de que el anciano murió.
Estos peritajes formaron parte del expediente de la compraventa fraudulenta de dos propiedades que estaban a nombre de otras personas y que solamente fueron descubiertas cuando su legítimo familiar comenzó el proceso de intestado, explicó la fiscal Pinto.
Juárez enfrentó juicio por falsedad ideológica, uso de documentos falsificados y supresión y alteración del estado civil.
El notario Mario René Sazo Soto, quien fue detenido por el caso Los Topacio, figuró también en las pesquisas de este nuevo caso.
En el marco del proceso contra la estructura Los Topacio, 13 notarios fueron arrestados.
La banda obligaba a las víctimas a firmar escrituras falsas, bajo amenazas de muerte, y algunas de ellas, las que sobrevivieron, tardaron casi siete años en recuperar sus inmuebles.
Inmovilizarla propiedad en 10 pasos
Aquí algunas de las recomendaciones de la Dirección de Seguridad Registral para evitar el robo de inmuebles.
- Utilizar el servicio de inmovilización biométrica.
- Para hacer uso de este sistema se debe presentar una solicitud al Registro de la Propiedad.
- Esta solicitud debe llevar firma legalizada por un notario.
- El notario, por medio de este documento, da fe de que la huella y la firma son las del solicitante.
- El interesado debe acudir directamente al Registro de la Propiedad.
- En el Departamento de Seguridad Registral se hace una captación biométrica de los datos.
- El personal, con una computadora, registrará las huellas del propietario que se asociarán con el inmueble.
- El costo de la inmovilización es de Q160.
- El Registro de la Propiedad inmoviliza el bien por un plazo máximo de tres años.
- El trámite puede solicitarse de nuevo al vencer el plazo. Si se siguen estos pasos, la única forma de cancelar la inmovilización es que el propietario llegue y con sus huellas efectúe todo el trámite.
Debilidades en la ley
La ley no obliga al Registro de la Propiedad Inmueble a verificar todos los documentos, explica el director de Seguridad Registral, Alexánder Villeda.
El Registro de la Propiedad solamente está obligado a verificar el pago del impuesto, la fecha en la que comparecieron ante el notario quienes harán la transacción, los datos personales, la voluntad para celebrar el contrato, corroborar los datos de la finca y el monto de la negociación, antes de inscribir el inmueble.
El Registro recibe cada semana unos mil 300 documentos y su función es inscribir los derechos de los propietarios y los documentos, que desde el momento en que ingresan son recibidos con una presunción de legalidad, afirma Villeda.
“No tenemos el derecho de dudar de lo que está plasmado en el documento, a diferencia del MP, cuando recibe una denuncia. El Registro de la Propiedad no tiene una función de investigar”, recalca Villeda.
La falsificación de escrituras no es algo nuevo para los fiscales que investigan estos casos, pero los estafadores buscan formas cada vez más refinadas para despojar a los legítimos dueños.
Entre esas modalidades está la utilización de protocolos de otros notarios y emplear hojas de protocolo que nunca fueron elaboradas por el Taller de Grabados en Aceros y que vende a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT). Muchas de estas hojas han sido usadas por notarios de esas estructuras criminales.
Los documentos son redactados con fechas atrasadas, en hojas sobrantes de los protocolos de los notarios.
Incluso, en algunos casos, las hojas son sustraídas del Archivo General de Protocolos y que pertenecieron a abogados ya fallecidos, como hacían Los Topacio, refirió Pinto.
Estas debilidades podrían corregirse con reformas al Código de Notariado.
El Registro de la Propiedad ha establecido muchas más restricciones, que no se limitan a aspectos de forma, de acuerdo con el abogado civilista Rodrigo de la Peña.
Los nombres de propietarios son confrontados con el historial, hay una delegación de la SAT en el Registro de la Propiedad que revisa el pago de impuestos al que está sujeta cada operación y se pide la solvencia del impuesto de inmuebles, como medidas que han reforzado la seguridad, ejemplificó.
“El problema está en las falsificaciones de los protocolos, de firmas, de documentos”, coincidió De la Peña.
La SAT trabaja en un nuevo sistema de papel protocolo, con códigos de verificación, que permitirá establecer que se trata del notario que autorizó el documento, detalló el abogado.
Esquizofrénica
Los estafadores de propiedades usurpan identidades de compradores con identificaciones robadas para comparecer en procesos de compraventa.
Han ido más allá, según las pesquisas, hacen presentarse a menores de edad como adultos; han seleccionado víctimas que se parecen a los propietarios de los inmuebles y, en algunos casos, no importa si el estado mental de las personas está bien o no.
Esto ocurre con frecuencia cuando se simulan donaciones.
En un caso, una nieta había vivido durante años con su abuela, quien había sido diagnosticada con cierto grado de esquizofrenia. Cuando debieron hacer un trámite en el Registro de la Propiedad se dieron cuenta de que la casa, situada en la zona 5, había sido trasladada a nombre de otra persona. Lograr la cancelación de la inscripción falsa tomó dos años.
En los documentos que se encuentran en el expediente de la fiscalía a cargo del caso figura la notaria Olga Alicia Valenzuela, quien fue condenada en el caso Los Topacio a 63 años de cárcel.
Agonizante
La supuesta donación de las propiedades de aquella anciana agonizante podría haberse concretado sin problemas, de no haber sido porque el director de Seguridad Registral se percató de que la nonagenaria había firmado el documento el mismo día que murió.
Cuando el expediente llegó a las manos de Villeda, indagó si la supuesta donante había recibido alguna visita de un notario en su lecho de muerte.
El exfiscal averiguó que la anciana falleció en el intensivo de un hospital privado y que las visitas estaban restringidas, por lo que nunca firmó.
