Una renta siempre lleva consigo un grado de riesgo. Riesgo significa contingencia o proximidad de un daño, o también la probabilidad de que los eventos no ocurrirán como se esperaban. Es importante mencionar que el riesgo es directamente proporcional a la renta, esto significa que a mayor renta, mayor riesgo.
A continuación le mencionaré los tipos más importantes de riesgo en las inversiones de bienes inmuebles:
Riesgo del espacio físico del mercado:
Este se refiere a la desocupación que un inmueble puede tener durante un período, o sea la posibilidad de que el bien permanezca sin poderse alquilar durante algún tiempo. También relacionado con la poca demanda o interés que puedan tener estos bienes de parte del público o con la excesiva oferta de espacios en alquiler, o nuevas construcciones, que muchos ponen a disposición del mercado.
Este riesgo del espacio físico del mercado también se ve afectado por el tipo de propiedad -oficinas, locales comerciales, viviendas, etcétera- así como la ubicación de las mismas.
Riesgo del mercado de capitales:
Relacionado con los cambios en la disponibilidad de los capitales, tanto para el ahorro como para el préstamo. La tasa de ahorro se denomina “tasa pasiva” y la de los préstamos “tasa activa”, de manera que el riesgo de las variaciones de estas tasas y la disponibilidad o acceso a préstamos puede producir incertidumbre y afectar al mercado.
Riesgo de liquidez:
Aquí hablamos de la dificultad de convertir una inversión en dinero en efectivo. O sea la facilidad y velocidad de poder vender una propiedad a un precio cercano al valor del mercado en un tiempo razonable. Los bienes tienen un grado de liquidez relativamente alto –difícil- ya que los compradores potenciales pueden ser pocos para un tipo particular de propiedades en cualquier tiempo. Esto quiere decir que un bien no se compra y vende públicamente como los bonos o documentos negociables.
Riesgo de inflación:
Referido a que una inflación inesperada pueda causar impactos en los ingresos futuros de las operaciones, causando una pérdida en el poder de compra. Históricamente ha habido un nivel de riesgo de inflación relativamente bajo para las inversiones en bienes inmuebles, porque la inflación tiende a incrementar el costo de reemplazo de las propiedades. Regularmente las rentas del mercado pueden incrementarse a menudo si la inflación es mayor que la esperada. Sin embargo en un mercado débil, los propietarios podrán no ser capaces de alzar las rentas para igualar la inflación y los valores de la propiedad no podrán mantenerlos con los costos de reemplazo.
Riesgo ambiental:
Donde el valor de una propiedad se puede ver alterado por factores ambientales, que afecten la posibilidad del propietario para desarrollar o alquilar el espacio. Este riesgo es a menudo difícil de medir ya que los costos de la solución del problema pueden exceder el valor de la propiedad, entre ellos podemos mencionar un tránsito excesivo, con emanaciones de gases y generación de ruidos, también presencia de malos olores y desordenes sociales.
Riesgo legislativo:
Relacionado con los cambios a las leyes y regulaciones que pueden afectar el valor de mercado de la propiedad. Entre ellos:
1. Cambios de la ley del impuesto sobre la renta
2. Cambios o desordenes de la ley del impuesto sobre inmuebles
3. Regulaciones ambientales
4. Cambios de zonificación
5. Cambios en la regulación del uso del suelo
6. Reglamentos constructivos.
Este riesgo se incrementa cuando los cambios en las legislaciones son inesperados, especialmente cuando tienen un efecto desfavorable en las inversiones de los bienes.
Riesgo administrativo:
Las inversiones de bienes que producen ingreso requieren administración de la propiedad. El riesgo administrativo existe porque la administración puede afectar la actuación de la propiedad. Algunas propiedades requieren más administración especializada que otras, por ejemplo, hoteles de convenciones, centros comerciales regionales, centros de recreo, etcetera, estas propiedades tienen mayor riesgo administrativo.
