Estos préstamos están sustentados en un avalúo que realiza un perito, al que se le conoce como valuador o tasador.
Las apreciaciones del valuador correspondientes a un bien mueble o inmueble respecto de un préstamo con garantía hipotecaria o prendaria pueden generar algún grado de riesgo. ¿Cuáles son los riesgos? Son varios, y los podemos dividir en dos partes.
Primero: los correspondientes al solicitante, su prestigio, la capacidad de pago, la veracidad de la información, el análisis de los estados financieros y de patrimonio, así como la certeza de que el flujo de ingresos le permita solventar la deuda, además de las condiciones del convenio de pago, entre otros.
Estas investigaciones y estudios los hace este departamento con sus analistas, abogados, administradores y técnicos financieros, quienes pueden opinar previamente a favor o en contra de la solicitud, antes de que el solicitante siga los demás procesos o trámites, evitándole realizar gastos innecesarios o aprobándole esta etapa para dar paso a las que pueden representar gastos mayores.
Segundo: los correspondientes a la garantía. Aquí la entidad necesita tener la certeza jurídica del bien y el justo valor que augure que, de no pagar el préstamo, la garantía puede ser vendida o rematada en un valor que cubra no solamente la deuda, sino los costes judiciales, intereses no pagados, el lucro cesante y otros aspectos derivados de una ejecución de hipoteca, mediante la resolución dictada por el juez competente.
Y es aquí, precisamente, donde se encuentra un aspecto importante, y es el “justo valor” del bien. Esta frase implica muchos aspectos, que son responsabilidad del valuador. Es la apreciación de varios aspectos que no debe soslayar ni obviar. El valuador debe estar enterado de que la opinión profesional de valor bancario implica la observancia y medición de los riesgos que tienen que ver con el mercado, con la adecuada comercialización, con la deseabilidad, con las tendencias, con los inconvenientes y con otros aspectos en los que la entidad brinda su confianza a este valuador, que está en la obligación de corresponderle con una solidaria responsabilidad.
Estos Departamentos de Riesgos de las entidades financieras tienen mucho que contarnos; han vivido y experimentado diferentes casos en los que, entre otros aspectos, el informe del valuador, la apreciación errada, la opinión equivocada, pudieron contribuir a que ingresaran bienes, convirtiéndose en “activos extraordinarios” que mucho daño pueden causar a las finanzas y economías de las entidades crediticias.
Tendremos la participación del Crédito Hipotecario Nacional, del G&T Continental, del FHA y, como parte fundamental, la Superintendencia de Bancos, que nos contarán el rol que les corresponde, por ley, desempeñar.
Además, escucharemos los puntos de vista de la Asociación de Constructores de Viviendas de Centroamérica (Acenvi) y de Arrendadora Centroamericana, S.A. (Arcesa), cuyos ejecutivos nos contarán de sus puntos de vista sobre los riesgos de la apreciación del valor.
Y como punto especial tendremos la participación del Ing. Miguel Salguero, quien nos presentará un análisis de sensibilidad respecto de los valores de salida y mercado de la proyección de un centro comercial. El ingeniero Salguero tiene una amplia experiencia en el tema de búsqueda y ubicación de puntos de distribución de productos de venta masiva a nivel nacional e internacional, sobre todo en el tema de justos valores de renta, tanto para el inquilino como para el desarrollador, y fundamentalmente, respecto de éxito o fracaso de los centros comerciales.
Estos tienen varios componentes de renta, entre los que se pueden mencionar las “anclas”, los locales comerciales estándar, los quioscos y otros elementos en renta, cuyos tipo y montos son la clave, entre otros aspectos, para el éxito del centro comercial.
Ese viernes 12 de agosto, en el Hotel Barceló, se estará realizando también el lanzamiento del Libro Tratado de Valuación, que aborda aspectos temáticos sobre la metodología de apreciación del valor de los bienes inmuebles. Más información a los tels- 23859008-23859014. ¿Dudas?
