La plusvalía también se da cuando se modifican las normas o regulaciones constructivas permitiendo mayor intensidad de ocupación y de construcción.
Las políticas monetarias y crediticias pueden estimular la construcción permitiendo el acceso de nuevos compradores mejorando la oferta y la demanda y por ende puede incrementar el valor de los bienes.
Ahora en relación a la pérdida de valor de un bien la podemos definir como minusvalía y está asociada con la depreciación y las obsolescencias.
La depreciación está asociada a la edad, el estado de conservación y la expectativa de vida que pueda tener el bien, de manera que podamos enmarcarlo dentro de un plazo, definido como vida útil, que debe establecerse previamente para saber qué metodología aplicar ya que cada tipo de material y cada diseño tiene diferente expectativa de durabilidad.
La vida útil física que se puede definir como el período de tiempo total, expresado en años, que se estima un bien durará hasta una reconstrucción, usando mantenimiento preventivo normal.
Luego tenemos la vida útil económica que no es más que el período de tiempo, expresado en años, en el que un bien funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable su operación,
En relación a las obsolescencias, inicialmente las tenemos: Curables: Son aquellas cuyo costo por corregirlas es menor que el beneficio económico que recibe el bien por la curación. Incurables: Aquellas cuyo costo por corregirlas es mayor que el beneficio económico que recibe el bien.
Entonces, la depreciación es la pérdida de utilidad en un activo, pero la misma está íntimamente ligada con las obsolescencias, que son tres: La física, la técnica y la económica.
La obsolescencia física es la atribuible estrictamente a causas materiales; tales como uso y desgaste, o también se define como la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso.
En segundo lugar, tenemos la obsolescencia funcional (arquitectónica) relacionada con los malos diseños, mala calidad de materiales, falta de ventilación, iluminación y hacinamiento y finalmente en el tercer lugar la obsolescencia económica (externa) que es la pérdida en valor o utilidad de un bien, ocasionada por fuerzas económicas externas al mismo.
Ahora bien, me gustaría enfatizar en esta última ya que quizá es la de mayor impacto, porque no depende del ciudadano resolverlas y están relacionadas con las fuerzas económicas externas y ajenas al propietario, tales como cambio de uso del suelo, invasiones, modificaciones de leyes, normativas municipales o gubernamentales, violencia, tendencias, modas, políticas crediticias y monetarias.
Esta última, la monetaria puede ser la de mayor impacto dado que al modificar el tipo de cambio respecto del dólar, los valores de la construcción podrían subir, sobre todo en sus componentes como el hierro, artefactos, materiales eléctricos, combustibles para el transporte, servicios y mano de obra.
Al tener un alza en el valor de las unidades habitacionales también afectaría el inquilinato, ya que al propietario le puede ser difícil trasladar estos incrementos al valor de la renta, dada la capacidad de pago de los usuarios, traduciéndose esto en una baja en la motivación por desarrollar proyectos de inversión.
Así que una modificación en la política cambiaria puede ayudar en otros temas, pero considero que influirá directamente en la capacidad de compra de los usuarios, y por lo tanto puede desacelerar la construcción de nuevas viviendas complicando aún más el déficit habitacional.
El libro “Tratado de Valuación” lo puede adquirir al 23859008
