Otros conflictos entre desarrolladores, propietarios y administradores se están dando en Quetzaltenango, Antigua Guatemala, San José Pinula y otros tantos lugares donde se han y se siguen construyendo condominios.
Creo, sin temor a equivocarme, que gran parte del problema se origina porque no tenemos una ley específica para condominios, sino que se utiliza para este efecto la ley de propiedad horizontal que data desde 1959 y que fuera dedicada solamente a edificios de altura, siendo necesaria una específica para condominios que ayude a evitar conflictos de tipo jurídico y social entre los condóminos, resguardando el derecho real de los interesados.
La ahora licenciada Xiomara Andrea Rivas Peinado abordó este tema y su imperante necesidad cuando elaboró su tesis en 2013 “Los conflictos jurídicos y sociales de los condominios en la propiedad horizontal del departamento de Guatemala”, (Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales, Usac), donde plantea la necesidad de un reglamento de administración, copropiedad y convivencia en el régimen de propiedad horizontal que me parece muy interesante.
Sin embargo, considero que la temática debería ir un poco más allá y plantear una ley específica, tal como lo tienen otros países, en donde no solamente se establezcan reglamentos y normas, sino también aspectos legales aplicados a casas, oficinas, estacionamientos o los departamentos en que se dividen uno o varios edificios, por construirse o construidos en una misma finca.
A las fincas rurales o desarrollos habitacionales, comerciales, a los proyectos por desarrollarse en etapas, cuyas obras de urbanización o civiles sean sometidas al régimen de propiedad en condominio y donde las filiales resultantes sean, a su vez, convertidas en fincas matrices de un nuevo condominio, sin perder estas, por tal razón, su condición de filial del condominio original.
En fin, toda la gama inmobiliaria que actualmente y en un futuro se puedan hacer, por supuesto diferentes a un edificio de propiedad horizontal.
En esta ley se debe contemplar que el propietario de un inmueble o un derecho de concesión que se proponga construir desarrollar un condominio habitacional, comercial, turístico, industrial o agrícola, puede lograr, mediante declaración en escritura pública, que el condominio proyectado se regule por el régimen establecido en esta ley y para dicho efecto, la finca matriz y las filiales deberán ser descritas con base en un anteproyecto debidamente aprobado por el Ministerio de Comunicaciones Infraestructura y Vivienda, por el Ministerio de Salud y la Municipalidad respectiva.
También se deben especificar las obligaciones de los propietarios en cuanto a sufragar los gastos de administración, conservación y operación de los servicios y bienes comunes.
Deben establecerse, cómo se realizarán las mejoras de las cosas comunes y su aprobación por parte de una Asamblea de Condóminos, mediante una votación como, por ejemplo: a) Las mejoras necesarias, por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio. b) Las mejoras útiles, por los votos de los propietarios que representen las dos terceras partes del valor del condominio.
Así también, definir que los propietarios pueden establecer a su costa servicios para su uso exclusivo, siempre que no perjudiquen ni estorben a los demás. Que pueden usar su propiedad de acuerdo con su destino conforme a la escritura constitutiva. Que pueden segregarlas siempre que las partes segregadas cumplan todos los requisitos dispuestos en esta ley y no destinarla a usos contrarios a la ley, la moral o las buenas costumbres, ni hacerla servir a otro objeto que el convenido expresamente. Sobre todo, que no pueden efectuar actos ni incurrir en omisión que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o comprometa la solidez, seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de lo contrario serán acreedores a multas y sanciones.
En esta ley se pueden definir puntualmente los derechos y obligaciones de los propietarios, los perfiles de la Asamblea, de una junta directiva, del Administrador y de otros cargos que se requieran, y sobre todo deberá contar con un Reglamento de condominio y administración tal como lo plantea Xiomara Rivas en su excelente tesis.
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