Así que si usted quiere convertirse en un magnate inmobiliario, debe actuar hábilmente y entender que las inversiones inmobiliarias son precisamente eso, “una inversión”, por lo que es importante hacer un estudio de mercado acerca de los bienes inmuebles en los cuales nos gustaría invertir y quedarnos con los que realmente nos ofrezcan una oportunidad de ganancia.
Es normal que algunas personas se entusiasmen y quieran comprar propiedades caras pensando que son una buena inversión, pero muchas veces, varias propiedades económicas pueden lograr una mayor rentabilidad que una gran propiedad lujosa que paga mayor número de impuestos, y tiene un mayor costo de mantenimiento.
Y esto es porque siempre existe una relación entre el valor que tiene un bien inmueble y su rentabilidad anual. Esta cifra nos permite hacer un análisis matemático sobre la conveniencia de comprar o no una propiedad en caso de que ya tengamos una zona elegida.
También nos ayuda a saber si estamos en un buen precio o si estamos pagando de más por algo que no va a rentar lo suficiente como para justificar su precio.
De manera que existe un indicador que nos ayuda a enterarnos en qué rango de rentabilidad se ubica la propiedad que nos interesa y si ha evolucionado a través del tiempo.
Existe una fórmula muy simple con la que podemos conocer esto, y la denominamos “i”, de interés o rendimiento que toma en cuenta la renta anual menos el iusi, todo esto dividido por el valor total del inmueble y el resultado multiplicado por 100.
Esto nos entrega el porcentaje de rentabilidad anual de nuestra inversión, permitiéndonos saber si nos conviene la propiedad o paga muy poco versus lo que cuesta adquirirla.
La fórmula es así: i = (renta mensual x 12 – iusi) x 100 / Valor total del inmueble.
La regla general dice que una rentabilidad anual cercana al 10 por ciento es excelente; de 7 por ciento para arriba es muy buena; de 6 a 5 por ciento es normal para una propiedad compitiendo con los instrumentos financieros del mercado, y de 4 por ciento hacia abajo es muy pequeña para lo que nos cuesta comprar el inmueble, y mejor es preferible meter el dinero a un fondo bancario.
Si usted tiene una propiedad con una rentabilidad anual por debajo del 4 por ciento y piensa alquilarla, quizás sea una mejor opción venderla, excepto si está esperando una buena plusvalía en el sector. Si tiene una propiedad en el rango del 2% al 1%, le conviene venderla sin lugar a dudas.
Si la conserva porque tiene un valor sentimental y no hay necesidad de venderla, es respetable porque es un asunto personal, pero si fuera tomada como una posible inversión ¡no lo haga!
Se podría justificar mantener o retener propiedades que renten poco respecto a su valor, hasta realizar su venta a un alto precio por acción de una variable externa, como lo podría ser un cambio definitivo en algún plan de ordenamiento territorial que permita construir sobre este bien edificios en altura, o tal vez se desarrollen equipamientos industriales o comerciales o de salud a un área que antes era solamente residencial.
Cuando es posible advertir un cambio así, conviene mantener la propiedad de baja rentabilidad hasta que esto suceda.
Uno de los riesgos es que nadie controla de manera certera los tiempos que este tipo de cambios pueda tardar en implementarse, pudiendo quedar atrapados esperando el cambio con el dinero metido en una propiedad con baja rentabilidad durante muchos años.
¿Dudas?
