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Identifican a los municipios del país con mejores condiciones para la inversión inmobiliaria
Territorio, población, servicios municipales, economía y mercados son los cinco ejes en los que se basa un ranking que pueden utilizar los desarrolladores de proyectos de construcción.
Índice evalúa 5 ejes en los 340 municipios del país. (Foto, Prensa Libre: Hemeroteca PL).
Cuál es la situación de los municipios del país para la atracción de inversiones inmobiliarias, son los datos que está reflejando el ranking lanzado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG) y Grupo Innovaterra.
Se considera que dichos indicadores serán una guía para inversionistas interesados en incursionar en alguno de esos mercados y concretar proyectos, pero también una guía para municipalidades y otros entes del Estado acerca de las gestiones o regulaciones a mejorar.
Además, puede convertirse en una guía para la formulación de políticas públicas locales, al utilizarse para impulsar dinámicas locales y promover la colaboración público-privada en los municipios, explicaron Fernando Marroquín, presidente de la ADIG y Jean-Roch Lebeau, gerente de Grupo Innovaterra.
Aunque ya existen evaluaciones o mediciones como las que realiza Segeplan como el Ranking de la Gestión Municipal (RGM) y el de Fundesa llamado Índice de Competitividad Local (ICL), este es el primer Ranking de Inversión Inmobiliaria Municipal, basado en los indicadores que le interesan al sector inmobiliario, se añade.
El cuadro principal
Le medición está compuesta por un ranking general basada en 5 ejes, y estos a su vez suman 40 variables que incluyen diferentes aristas para mejorar las condiciones de cada municipio.
En el top 10 del ranking general hay 6 municipios del departamento de Guatemala o del área metropolitana. Las puntuaciones son de 0 a 1, siendo 1 el punteo máximo.
La primera casilla es ocupada por Guatemala, con 0.75, le siguen Mixco con 0.53 así como Villa Nueva y San Miguel Petapa con 0.51 cada uno, mientras que Santa Catarina Pinula, aparece en el séptimo lugar y Fraijanes en el octavo con 0.44 y 0.43.
Respecto a municipios de otros departamentos están: en la quinta casilla Quetzaltenango, con 0.50, seguido por Antigua Guatemala con 0.45, así como Chimaltenango y San Lucas Sacatepéquez con 0.41 cada uno.
“Dentro de las grandes conclusiones es que tenemos un pool de municipalidades premium para invertir” y la mayoría está en el área metropolitana encabezada por la ciudad de Guatemala y los municipios vecinos, pero también están apareciendo buenos resultados para municipios como Chimaltenango, Antigua Guatemala y algunas ciudades intermedias, de las que se ha venido hablando en el país recientemente, explica Lebeau.
Ejemplifica que tres de las 9 ciudades intermedias entran en el top 20 del ranking general, como Guatemala y Quezaltenango, mientras que Cobán aparece en la casilla 13.
Las seis restantes van ubicadas de la posición 21 a la 55 y son Escuintla (21), Flores (26), Huehuetenango (38), Zacapa (53) y Retalhuleu (54).
Los cinco ejes
Los aspectos positivos, pero también las brechas, se pueden observar en los 5 ejes: en cuatro de ellos el primer lugar es para el municipio de Guatemala, pero para los que le siguen o el promedio nacional es bajo. Mientras que solo un eje es liderado por otro municipio, en este caso Quetzaltenango.
- Territorio
En el eje de Territorio aparece la capital con 0.78 y el promedio nacional es 0.44. Complementan el top 10, Quetzaltenango, Panajachel, Mixco, San Miguel Petapa, Santa María Visitación, Salcajá, San Pedro Sacatepéquez, San Marcos La Laguna y San Pedro La Laguna.
Este analiza accesibilidad, entorno y servicios. “Un territorio bien conectado, con un entorno favorable y servicios adecuados, tiene el potencial de atraer inversión y estimular el desarrollo inmobiliario”, refieren el informe de las entidades.
Y según los datos, 154 municipios se ubican en la categoría Baja, lo que refleja que hay un limitado potencial para atraer inversiones debido a restricciones de acceso y servicios.
- Población
Aquí se evalúa la estructura demográfica y actividades económicas. Una población diversa y activa, con niveles de formalidad en el empleo, puede influir en la demanda y oferta de propiedades inmobiliarias, generando oportunidades de inversión y desarrollo, se añade.
En este la capital obtuvo 0.80, y el promedio nacional es 0.26. Le siguen San Martín Zapotitlán (Retalhuleu), con 0.50, y otros municipios como Mixco, Villa Nueva, Siquinalá, Tiquisate, San Miguel Petapa, Ayutla (Tecún Umán), La Democracia y Quetzaltenango, con entre 0.40 y 0.47.
Entre los datos aparece que 20 municipios están en posición clasificada como Alta o Muy alta, con características de una población diversa, activa y con altos niveles de formalidad, lo que los posiciona como atractivos para la inversión, dice Lebeau.
Sin embargo, refiere que más de 250 municipios presentan bajos índices de población activa formalizada y dependen principalmente de la agricultura.
- Municipalidad
Incluye la gobernanza, regulaciones y capacidad técnica y financiera ediles, tomando en cuenta que un entorno donde las autoridades funcionan de forma eficiente, aplican regulaciones claras y cuentan con personal capacitado, fomenta la confianza de los inversionistas y la creación de proyectos inmobiliarios exitosos, lo que ayuda a la certeza jurídica.
En el top 10 de esta clasificación, la primera casilla la tiene Quetzaltenango, con un punteo de 0.84 y el promedio nacional es de 0.26. El segundo puesto es para Guatemala con 0.79; San Miguel Petapa con 0.78; y le siguen San Andrés (Petén), Salamá, Villa Nueva, Antigua Guatemala, Livingston, Salcajá y Cobán.
Para este eje se refleja que 130 gobiernos locales se encuentran en la categoría Muy baja. En estos casos se evaluó que carecen de regulaciones claras y de la capacidad técnica y financiera necesarias para atraer inversiones inmobiliarias.
Mientras que más de 250 municipios carecen de sistemas de información catastral confiables, según el análisis. Los ejecutivos explicaron que esa carencia dificulta el ordenamiento territorial. En tanto, solo 15 municipalidades han logrado articular de manera satisfactoria su reglamento de construcción con la regulación territorial.
- Economía
Evalúa el tamaño y dinámica económica, incluyendo el tema de las remesas, explica Marroquín. En este caso se expone que un entorno económico robusto, en crecimiento y respaldado por una diversidad de actividades y flujos de remesas, puede estimular la inversión en propiedades y el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
El municipio de Guatemala sale con el mayor puntaje con 0.77, mientras que el promedio nacional es 0.26. Mixco reporta 0.51 y le siguen Villa Nueva, San Pablo La Laguna, Chimaltenango, Quetzaltenango, Santa Catarina Pinula Villa Canales, Fraijanes y San Juan Sacatepéquez.
Es importante observar que 50 municipios se encuentran en la categoría “alta” y “media alta”, que cuentan con un entorno económico robusto y en crecimiento. Estos aspectos son respaldados por la diversidad de actividades que tienen y los flujos de remesas, los cuales los vuelven atractivos para invertir.
- Mercado
Por aparte, el índice de Mercado incluye el análisis de los niveles de bancarización y demanda local. “Un mercado bien bancarizado, con una demanda activa y una variedad de empresas, promueve la inversión inmobiliaria y el desarrollo de proyectos que satisfagan las necesidades locales y regionales”, explicaron Lebeu y Marroquín.
Aquí también lidera Guatemala, pero el puntaje es de 0.59, en tanto que el promedio es de 0.11. En el top 10, de esta categoría hay 9 municipio del departamento de Guatemala, aparte de capital y son San José Pinula, Mixco, Villa Nueva, Chinautla, Fraijanes, San Miguel Petapa, San Pedro Ayampuc y Amatitlán. Y del resto del país solo aparece en el noveno lugar, Chajul (Quiché).
Entre lo que se detecta en este eje es que más de 280 municipios tienen indicadores muy bajos de bancarización en relación al producto interno bruto (PIB) y solo 35 están en la categoría Alta con un mercado bien bancarizado, que reflejan demanda activa y segmentos de la población con capacidad de pago.
Otras conclusiones y observaciones
En general, otro punto que se debe tomar en cuenta es que en los próximos 20 años, se prevé que lleguen unos 4 millones de personas a los principales centros urbanos. Si bien este aspecto refleja un desafío a atender, también es una oportunidad para el desarrollo inmobiliario y económico de estas áreas.
Los ejecutivos refieren que entre 150 a 200 municipios están en una situación más compleja para ser atractivos desde el punto de vista de inversión, arista que también está muy en línea con la situación social y económica que reflejan.
La falta de bancarización implica condiciones de informalidad y eso incide mucho en el eje de mercado para el sector inmobiliario, lo que es muy importante a la hora de observar la capacidad que pueden tener para para pagar y el desarrollo de productos inmobiliarios incluso de clase media baja.
Las buenas o malas condiciones en un municipio, en los diferentes ejes pueden atraer o ahuyentar inversiones inmobiliarias no solo en vivienda sino en centros comerciales, comercio en general, hotelería y centros turísticos.
Los “municipios sorpresa”
Lebeau comentó que también encontraron “municipios sorpresa”, los cuales destacan por una eficiente gestión municipal y pueden considerarse como tesoros para inversionistas visionarios, pero a muchos de estos aún “no se les tiene en el radar” o no se les ha dado seguimiento sobre lo que hacen, qué ofrecen y cómo lo han logrado.
Aquí, Salcajá́ es uno de ellos, ya que lidera la categoría de gestión municipal, con 0.39 en promedio, pero refleja 0.69 en el índice de municipalidad, y 0.62 en territorio. En mercado y economía aún aparece un poco bajo.
Escuintla, con 0.37 general y Salamá́ con 0.38, también tienen los mejores punteos en los ejes de municipalidad y territorio. Por ejemplo, en lugares como Salamá y otros de Baja Verapaz, se está reflejando el apoyo de la cooperación de Alemania para fortalecer las capacidades técnicas y financieras de sus municipios, ejemplificó.
En Escuintla, ayuda el nivel de formalización que pueden generar empleadores como los ingenios en cuanto a la contratación de personal.
Pero en el eje de territorio hay pocas sorpresas, refieren, ya que los mejor posicionados incluyen varios municipios del altiplano y del área metropolitana.
Marroquín explica la importancia de los ejes “porque puede haber una buena certeza jurídica pero un mal mercado, lo cual tampoco es interesante para los inversionistas. Lo primero que un desarrollador busca es mercado y va olfateando e inmediatamente después cuál es la certeza jurídica de entrar a ese mercado”.
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