Aunque la edificación de vivienda vertical, en particular, se concentra en el área metropolitana, en donde hay un inventario de unidades habitacionales y de uso mixto, varias firmas desarrolladoras están enfocando sus baterías a las cabeceras departamentales con mayor densidad poblacional.
Esta modalidad compite con la vivienda tradicional, pero ya empieza a ser estudiado por desarrolladores y constructores, lo que sería una transición respecto a lo observado en la ciudad capital, en gran medida por la recepción de remesas familiares, pues en el interior del país es donde se recibe el mayor flujo de transferencias monetarias.
Cómo funciona
Juan Pablo Estrada, vicepresidente de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), confirmó que varios de los socios analizan proyectos de vivienda vertical fuera del área metropolitana, aunque lo fuerte sigue siendo la vivienda tradicional.
Expresó que las iniciativas de inversión funcionan bien y tienen un buen nivel de demanda en centros urbanos y en puntos donde existe cierta densidad poblacional y confirmó que ya se conocen iniciativas de Módulos Urbanos de Vivienda Integral Sostenible (Muvis), que es vivienda social, pero vertical, en Quetzaltenango y Cobán, Alta Verapaz, que tienen la característica de ser lugares que ya cuentan con cascos urbanos densos y se pueden ofrecer unidades accesibles financieramente.
Esto, aparte de contar con servicios a su alrededor o en un mismo lugar para desplazarse a pie o en motocicleta a sus rutinas diarias. Retalhuleu, Suchitepéquez, Escuintla y Huehuetenango, son otras áreas con alto potencial desarrollo, aseguró.
Factores actuales y futuros
Pedro Ramírez, presidente de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala (CBR), afirma que hay varios motivos para el crecimiento de vivienda vertical en el interior y se han analizado dos situaciones importantes: la primera es que en los próximos 20 años existirá un aumento del 25% de la población; y el segundo es la migración del área rural a las urbanas.
Al unir los factores del crecimiento poblacional con la migración, las personas llegan a diversas ciudades intermedias y no solo a la capital, por lo que en algunas regiones ya se observa un desarrollo fuerte y amplio, remarcó el directivo.
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En la medida en que se van ocupando las periferias, lo interesante es que ciertos conceptos de vivienda vertical se acercan a los centros urbanos de los departamentos mencionados para estar cerca de sus lugares de trabajo, estudio y otras actividades.
“Los edificios de vivienda vertical, oficinas y clínicas médicas ya constituyen una tendencia que comienza a darse en las ciudades intermedias, con la misma expansión que se ha dado en la capital, pues las personas quieren regresar al centro y se necesitan esos espacios”, apuntó.
Bajo costo de la tierra
Estrada aclaró que el modelo de construcción o desarrollo vertical no funcionaría o no aplicaría donde no existe una densidad poblacional, pero es una solución muy interesante, ya que el costo de la tierra es más bajo que en el área metropolitana de la capital.
Para que un proyecto de vivienda vertical sea factible, para los desarrolladores pesa mucho el valor de la tierra, pues entre más bajo sea el precio, tiene más demanda y el especialista es de la idea que las unidades de bajo costo pueden ser soluciones interesantes en los departamentos, pero pasará un poco de tiempo para observarse edificios como en las zonas 10, 11 ó 14 de la capital.
Añadió que en gran parte del interior aún no hay dificultades de tránsito o de una mancha urbana tan extendida como en la ciudad de Guatemala, y para un segmento A/B, es más atractivo comprar una casa, que un apartamento.
En el caso de la vivienda de bajo costo vertical, puede haber un atractivo, pero en áreas donde el casco urbano es denso y hay muchas familias de clase media para arriba. En el caso de las soluciones habitacionales de tipo vertical de bajo costo, es necesaria la intervención de los gobiernos central o municipal para poder financiar. “Lo ideal para que estos desarrollos tengan éxito es que se construyan en barrios con acceso a todos los servicios”, indicó Ramírez.
Otra cultura
El directivo de Anacovi también expresó que para desarrollar vivienda vertical en la provincia también se requiere otra cultura, relacionada con el pago de impuestos, como el único sobre inmuebles (IUSI), y cuotas de mantenimiento, pues en el interior no existe la costumbre, como sí ocurre en el área metropolitana al momento de la adquisición de una unidad habitacional. En todo caso, el mercado se tiene que adaptar a las necesidades, lo que puede implicar cambios de hábitos.
El gerente de planificación de la municipalidad de Guatemala, Fernando Rodríguez Valladares, declaró en el XI Foro Económico Regional (Fecore) que organizó la Asociación Bancaria de Guatemala (ABG), que se ha estimado una inversión de Q16 mil millones en los edificios que se construyen (obra gris), más la inversión de segunda vuelta como el amueblado, pintura y otros servicios. “Actualmente, están en construcción 137 edificios en la ciudad, que representan una inversión estimada de US$2 mil millones, que aportan al producto interno bruto (PIB).
De ellos, el 50% está dirigido a vivienda (68); para uso no residencial, 49 (36%); y 20 de tipo mixto (15%) cuya planta baja se utilizará para comercio y los apartamentos estarán arriba. Durante el periodo 2012-2021 se construyeron 540 proyectos que superan los cinco mil metros autorizados, de los cuales 278 son para uso residencial, 235 para no residencial y 27 mixtos.
Esta unidad ha detectado que muchas personas que residían en la periférica están optando por regresar a la capital y por otro lado, los jóvenes ya buscan residir en apartamentos, mientras utilizan transporte público, bicicletas o motos y no tanto vehículos particulares. “Todo este futuro está haciendo que la ciudad de Guatemala sea compacta”, enfatizó.
Huella de la construcción
Según el Estudio de Impacto Económico Desarrollo y Construcción Inmobiliaria, presentado por Central American Business Intelligence (CA-BI), el sector de desarrollo y construcción inmobiliario es sumamente relevante para la economía guatemalteca, pues deja un valor agregado para el país de alrededor de Q74 mil millones anuales, creciendo (en términos reales) entre 4% y 6% cada año.
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Incluso en el año 2020 con la crisis más fuerte en materia económica en 40 años para el país, reflejó un crecimiento que si bien fue moderado (0.5%), se desempeñó de mejor manera que la mayoría de industrias a nivel nacional.
En facturación (ventas brutas) el sector refleja niveles anuales de hasta Q103 mil 234.78 millones en el 2020, reflejando un aumento de 50% en tan solo ocho años.
Al implicar una combinación de actividades económicas (relacionadas a la construcción y venta de bienes inmobiliarios), también involucra una gran cantidad de actividades económicas en su cadena. Desde materiales de construcción y otros bienes industriales, maquinaria, servicios financieros y distintos servicios.
El impacto del sector también genera consumo con el pago de sueldos y salarios, reinversiones empresariales y pago de los impuestos correspondientes.
