El ascenso de WeWork: cómo una empresa emergente de subarrendamiento está tomando el poder

Algunos se mofan de ella porque la consideran una empresa inmobiliaria disfrazada de firma tecnológica, y se le ha llamado de todo, desde “castillo de naipes de 20.000 millones de dólares” hasta “esquema Ponzi”.

Sus detractores argumentan que el modelo de negocio de WeWork parece inteligente solo en una economía ascendente que le ha permitido cerrar tratos de alquiler a largo plazo y después volver a rentar esos espacios a otros negocios a un precio alto. La enorme valuación que obtuvo es superior a las de Boston Properties y Vornado, dos de los arrendadores de espacios para oficinas más grandes del país, empresas que de hecho poseen el tipo de espacio que WeWork suele rentar.

Ahora que están subiendo las tasas de interés, están cayendo los precios de los inmuebles residenciales y están surgiendo temores de una desaceleración económica, la gente dentro de la industria inmobiliaria está alegre porque se cree que una recesión podría ser una amenaza para la supervivencia de la empresa.

Demasiado grande para quebrar

Sin embargo, algo gracioso sucedió mientras WeWork se expandía por el mundo: tal vez se haya vuelto demasiado grande como para quebrar.

WeWork ha engullido los alquileres de tantos espacios en tantas ciudades que hay un argumento a su favor: sus arrendadores no se podrían dar el lujo de verla fracasar.

Debido a su tamaño, WeWork “tiene más poder en un mercado bajista”, comentó Thomas J. Barrack Jr., un inversionista inmobiliario con años de experiencia y fundador de Colony Capital.

Según la creencia popular, cuando la economía se vaya a pique, los clientes de WeWork —muchos de los cuales son empresas emergentes y podrían ser los más vulnerables— simplemente se irán. Después de todo, la flexibilidad de los alquileres a corto plazo de WeWork es parte de su atractivo.

Tal situación dejaría a la empresa atascada con alquileres a largo plazo, pocos clientes y escasos ingresos. Sería el mismo escenario que enfrentó Regus, una empresa dedicada a rentar espacios compartidos de oficina que solicitó suspensión de pagos por insolvencia después de que reventó la burbuja puntocom. Y aunque WeWork ha crecido, ha gastado una cantidad considerable de efectivo: perdió más de 700 millones de dólares en la primera mitad de 2018.

Incluso los que se sienten optimistas respecto de WeWork consideran que las condiciones económicas cambiantes son parte de los peligros que enfrenta la firma. 

¿Riesgo latente?

Aunque los contratos flexibles de la empresa sean ideales para las empresas pequeñas, sería inevitable que WeWork enfrentara problemas para rentar sus espacios si las empresas emergentes comienzan a desaparecer o si el mercado inmobiliario experimenta una desaceleración similar a la de la crisis financiera de 2008”, escribió la firma de investigación CB Insights sobre las críticas hacia WeWork como parte de un argumento que era más bien alentador en cuanto a la alta valuación de la empresa.

Sin embargo, WeWork ha construido un negocio más resistente de lo que parecen apreciar la mayoría de los ejecutivos inmobiliarios. En algún momento, la promoción de los servicios de la empresa se dirigía a individuos y pequeños negocios que buscaban contratos de arrendamiento mensuales, pero ahora empresas grandes como IBM y Microsoft la están usando y firman contratos a un plazo bastante más largo. La empresa asegura que su cliente promedio tiene un alquiler de entre siete y ocho meses y los nuevos clientes están firmando contratos de veinte meses en promedio.

Debajo de todo el desarrollo de marca y las aspiraciones de largo alcance —entre las cuales se encuentra una escuela primaria con fines de lucro llamada WeGrow—, WeWork sigue siendo una empresa de bienes raíces.

“A final de cuentas, el tema es el espacio para rentar”, comentó Barrack. Y WeWork ha alquilado mucho.

De acuerdo con la empresa, es el arrendatario de bienes inmobiliarios más grande de Nueva York, Londres y Washington, y está dentro de los cinco primeros lugares en muchas de las ciudades más importantes del mundo. Solo en Nueva York, WeWork controla unos 280.000 metros cuadrados de inmuebles para uso comercial; a nivel mundial, controla 1,4 millones de metros cuadrados con 335 oficinas en 24 países.

Para finales de año, WeWork proyecta tener unos 400.000 individuos en sus espacios de oficina, lo cual la pondría delante de toda la base de empleados de Berkshire Hathaway de Warren Buffett, uno de los empleadores más grandes de la nación.

Grandes dimensiones

Otra señal de qué tan grande se ha vuelto el ecosistema de WeWork: emplea a 1300 personas en arquitectura, diseño de interiores, ingeniería y actividades relacionadas: una plantilla de empleados que podría convertirla en una de las firmas de arquitectura más grandes del mundo.

Esto quiere decir que, cuando llegue la siguiente desaceleración económica —porque llegará—, es menos probable que los arrendadores de WeWork desalojen a la empresa si no les ha pagado la renta. Si dejan que WeWork quiebre, esos arrendadores se estarían arriesgando a depreciar los precios de los inmuebles de uso comercial a tal grado que se crearía una grave sensación de dolor para los propietarios de bienes raíces más importantes en el país.

Lo más probable es que los arrendadores soporten el golpe y renegocien los acuerdos de alquiler con términos más favorables para evitar que WeWork genere un pánico total.

Desde hace mucho tiempo, la idea de las entidades que son “demasiado grandes como para quebrar” se ha aplicado a los bancos y a la posibilidad de que el gobierno salga a su rescate para apuntalarlos, pero, en este caso, los arrendadores de todo el mundo podrían estar en una posición incómoda pues tal vez tendrían que ayudar a salvar a un arrendatario en quiebra solo porque es muy grande.

El mejor colchón

Esa no es necesariamente la única solución en caso de que WeWork no pueda pagar su renta.

En vez de echar a WeWork o bajarle la renta, un arrendador podría hacer que la empresa actúe como un administrador de la propiedad. Una gran parte de la propuesta de valuación de WeWork se encuentra en su manejo de propiedades. Es posible que WeWork pueda convertirse en el equivalente de Marriott, una empresa que administra hoteles, pero que no los posee ni los renta.

WeWork también tiene un colchón con el que la mayoría de las empresas inmobiliarias no cuenta: SoftBank. El inversionista japonés ya ha invertido 4400 millones de dólares en la empresa y apenas el mes pasado mencionó que buscaba tener una participación mayoritaria. Gracias a la riqueza de SoftBank —tiene un fondo de 100.000 millones de dólares para financiar empresas emergentes—, es muy posible que WeWork pueda soportar dificultades financieras sin la ayuda de sus arrendadores.

Cuando llegue la próxima desaceleración, sabremos quién tenía la razón: los tradicionalistas de los bienes raíces o los que intentan cambiarlos de forma drástica.

c. The New York Times, 2019