a) impuestos, IVA o 3 por millar, b) notario, c) gastos del Registro, d) pago a gestores, e) etcétera. Además, el hecho de ser propietario de una vivienda obliga a una serie de gastos, que generalmente se producen todos los meses y son ineludibles: a) cuota ordinaria de vecinos, b) seguridad, c) jardinización, d) extracción de basura, e) IUSI, f) otros. También algunos no exigibles, pero prácticamente ineludibles: a) seguros del inmueble, b) electricidad, agua, gas, internet, teléfono; c) averías, renovación de elementos desgastados, mejoras, etc.
Luego, si el inmueble se compra mediante una hipoteca, que es lo más habitual, hay que sumar a los anteriores muchos otros gastos: a) comisión de la hipoteca (estudio, valuaciones, certificaciones, declaraciones juradas, etcétera), b) los intereses de la hipoteca solicitada, c) los gastos de notarios y registro, c) seguros de vida asociados a la hipoteca, d) seguros del inmueble para la concesión de la hipoteca, e) impuestos de actos jurídicos, f) gestores o tramitadores.
Por último, también es habitual incurrir con el paso del tiempo en una serie de gastos como reformas de mayor o menor importancia, cambios en: la decoración, ventanerías, piso, baños y otros, así como sustitución de electrodomésticos y mobiliarios que, por supuesto, deben sumarse a la cifra final.
¿Cuánta gente que ha vendido una vivienda cree usted, estimado lector, que ha ido sumando todos estos gastos desde el día que la compró? Creo que nadie o muy pocos. Y en los casos en que no se ha llevado la cuenta de estos gastos, ¿qué cree que es lo más habitual; estimarlos correctamente, o directamente ignorarlos?
En muchas ocasiones, la suma de todos estos gastos supera el importe de la compra inicial de la vivienda. Si pasan décadas, todos estos gastos sumados pueden incluso suponer varias veces lo que se pagó en su día por la vivienda. Es evidente que su influencia en la rentabilidad final es más que decisiva, y aun en la gran mayoría de los casos se ignoran totalmente, y se hacen las cuentas, como si no existieran.
Otro asunto es la tasa de interés y el plazo pactados si la compra se hizo mediante un préstamo hipotecario.
Tasa de interés
En el caso de diferentes tasas, supongamos un préstamo de Q250 mil pagaderos en 20 años a una tasa anual del 12 por ciento o del 15 por ciento. Para el 12 por ciento, tendremos una cuota mensual de Q2 mil 800 y al finalizar habremos pagado casi Q670 mil. Ahora, al 15 por ciento anual, tendremos una cuota mensual de Q3 mil 300 y al finalizar el período habremos pagado casi Q800 mil, o sea ¡Q130 mil más!
Plazo
Veamos ahora con respecto a plazos diferentes del mismo préstamo a una tasa anual del 12 por ciento con posibilidades de pagarlo en 15 o 20 años. Para 15 años la mensualidad será de Q3 mil 58. Para 20 años será de Q2 mil 789; sin embargo, en el primer caso, al finalizar el período habremos pagado en total Q550 mil y en el segundo caso, Q670 mil, o sea ¡Q120 mil más!
Recuérdese, estimado lector, que el negocio de los bienes inmuebles se resume en: comprar, retener, informarse y vender.
Es probable que algunas veces solamente veamos cuánto nos costó originalmente, cómo fue el financiamiento y en cuánto la estamos vendiendo ahora que han pasado muchos años. Es probable que percibamos que le estamos ganando, pero es conveniente que apliquemos el término “informarnos” para que sepamos exactamente si el negocio fue bueno o no.
El 13 de febrero iniciamos el curso de Valuación de Bienes Inmuebles en el Colegio de Ingenieros, interesados llamar al 2218-2600, con Danilo.
¿Dudas?
