Este reglamento permite construcciones de hasta seis niveles sin elevador y sin espacio de estacionamiento para automóviles y establece incentivos o facilidades a los desarrolladores.
La construcción de vivienda vertical asequibles para segmentos socioeconómicos de bajos ingresos —conocido en Guatemala como vivienda social— empezaría a resurgir, y actores del sector apuestan por la dinamización de ese tipo de edificios, que pueden cambiar el mercado. Sin embargo, a consideración de Juan Carlos Salazar, ejecutivo de la firma Urbop, lo que se verá en los próximos meses y años será un fuerte surgimiento de esta oferta que cambiará el mercado y se empezará a crear oferta diferente y en algunos casos servicios complementarios.
Las razones de este impulso serán una opción para quienes buscan vivienda debido déficit que existe y cuyo nicho de bajos ingresos no ha sido atendido por desarrolladores. Además, responde al cambio de demanda de tipo de vivienda que están generando las personas.
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Salazar expone que se trata opciones de vivienda mucho más compactas que ahora las personas están dispuestas a habitar a cambio de vivir en la ciudad, o más cerca de su trabajo y no tener que pasar tanto tiempo en el tráfico cuando se proviene de otros municipios, lugares en donde hasta ahora había encontrado opciones para vivir. Entonces “se enfocarán en cambiar su calidad de vida al no pasar tanto tiempo en el tráfico, y no tanto en el tamaño de sus espacios de vivienda” añadió.
Sin embargo, estas opciones tendrán impulso en el municipio de Guatemala con el nuevo reglamento en mención, aprobado en mayo recién pasado por el Concejo capitalino, y que entró en vigencia el mes de junio, coincidieron desarrolladores, expertos el tema y el FHA.
Algunas condiciones
Se establecen estas condiciones
- Deben ser apartamentos de 2 o 3 dormitorios, en localizaciones privilegiadas, según el Plan de Ordenamiento Territorial.
- El precio no debe superar los 91 salarios mínimos. Para el 2019 el salario mínimo vigentes es de Q2 mil 742.73 mensual, sin incluir la bonificación de ley. El monto del apartamento llega a unos Q250 mil.
- Las familias no deberán poseer bienes inmuebles.
- Se requieren ingresos familiares de hasta 4 salarios mínimos mensuales.
- Las cuotas pueden variar, pero en promedio serían de Q1 mil 600 mensuales.
- Pueden ser edificios de hasta 6 niveles sin elevador (si cuenta con elevador, puede incrementar parámetro de altura).
- Sin obligación de estacionamientos.
- Ubicación cercana al transporte público (hasta 560 m de la red).
- Sin separación a colindancia hasta 16 metros de altura.
- Usos mixtos. El 20% del área de construcción para servicios afines a usos residenciales.
Como beneficio de cumplir con los requisitos no se cobrará el IVA al comprador, si el precio es de hasta Q250 mil.
Desarrolladores tendrán reducción de tasas por licencia de construcción e impacto vial (de hasta 50%) y agilización de trámites para los proyectos ya sean edificios individuales o complejos.
Surgen opciones
El primer edificio de ese tipo conocido como módulos urbanos de vivienda integrada (muvi) es Trasciende, en la zona 6 capitalina, el cual fue inaugurado en mayo pasado, y ahora ya están en proyecto otros más.
Uno de los principales retos a los que se enfrentó Trasciende fue la falta de reglamentación para este tipo de proyectos, sin embargo Hugo Bosque, presidente de la asociación Nacional de Constructores de viviendas (Anacovi) dijo que con el nuevo reglamento existirán cada vez más proyectos privados orientados a la vivienda social digna.
Víctor Cabrera, gerente general de Integración Técnica de Proyectos (Intepro), dijo que Trasciende, en el que se invirtieron Q15 millones, fue el plan piloto en la ciudad capital pero que ahora ya con el reglamento impulsan otras opciones.
El primero mencionado consta de 71 apartamentos con valor de Q250 mil cada uno, 45 metros cuadrados de construcción, con espacio para estacionamiento de una motocicleta y sin elevador.
Las condiciones para ser sujeto a este tipo de vivienda es tener ingreso familiar de dos a tres salarios mínimos, y para personas que demuestren carencia de bienes inmuebles. Las cuotas mensuales son de Q1 mil 600 y debieron dar el enganche fraccionado en 10 meses por Q1 mil 250 al mes.
A diferencia de Trasciende las otras opciones que trabaja serán mixtas, es decir, que serán complejos de varias torres y del total del complejo el 20% serán apartamentos de vivienda social.
Uno de estos es Atzul, al final de la Calzada Atanasio Tzul en zona 21. Es un complejo de cinco torres con 368 apartamentos y de los cuales 54 son muvis. En la zona 18 está en proceso Altura Norte (kilómetro 6 carretera al Atlántico) que contará con 220 apartamentos de los cuales entre 45 a 50 serán bajo el concepto de vivienda social.
Además, al ser complejos mixtos los muvis contarán con otras amenidades que también son parte de los apartamentos más grandes. Aunque tendrán estacionamiento solo para una motocicleta, sí tendrán elevador y acceder a área sociales, biblioteca, gimnasio al aire libre y otras explicó Cabrera. Esa empresa también está gestionando otra opción en zona 1 y posiblemente tendrán otra en zona 6.
Mientras otra compañía impulsa un proyecto llamado Ventura en la zona 21, y la Cámara de la Construcción menciona uno llamado La Quinta, también en zona 21 de 50 apartamentos.
Capacidad de pago
- El tipo de apartamentos de vivienda accesible o social tendrán costos de Q250 mil como máximo (según el reglamento lo que equivale a 91 salarios mínimos) y requieren de ingresos familiares de dos o cuatro salarios mínimos mientras que los que no son considerados de ese tipo son de alrededor de Q400 mil hacia arriba, según los entrevistados.
- Para poder ofrecer los precios ahora reglamentados por hasta Q250 mil los desarrolladores han necesitado que les permitan quitar algunas opciones para bajar los costos de construcción y de mantenimiento, explicaron Salazar, Cabrera y Leonel Alarcón, presidente de Acenvi.
- Pareciera ilógico que no se brinde un espacio para el vehículo, pero para la idea de que sea asequible a la población ha sido necesario, ya que solo el parqueo puede llegar a representar hasta el 20% o 25% de total de las cuotas por una vivienda, refiere Salazar.
- En el caso de los elevadores es alrededor del 10%, además que con eso se logrará brindar una cuota de mantenimiento mensual 50% más baja que en los edificios que actualmente se pueden desarrollar agrega Cabrera. También tienen otros incentivos en los costos de trámites u opciones combinadas que le permitirán bajar los costos en otras construcciones.
Cobertura de créditos
A la fecha el Fondo de Hipotecas Aseguradas (FHA) no tiene solicitudes para cobertura crediticia a otros proyectos solo el ya inaugurado, indicó Joan Estrada Velásquez, presidenta de esa institución.
Del total de créditos cubiertos en el 2018 por el FHA solo el 15% son para vivienda de interés social pero no incluía aún los proyectos verticales. Sin embargo, concuerda con el resto de expertos entrevistados en que la demanda crecerá y surgirán muchas opciones.
En estos casos el FHA puede ser clave, ya que por medio de su cobertura se logra bajar los riesgos para los bancos lo que conlleva no solo la posibilidad de otorgar un crédito sino tener tasa de interés menores.
Otra opción es incluso la aprobación para personas que trabajan en la informalidad, pero con ciertos requisitos pueden comprobar ingresos y condiciones pueden ser sujetos de crédito, se mencionó.
Roberto Rodríguez, gerente banca inmobiliaria y de construcción, BAM indicó que es un concepto relativamente nuevo que atenderá una demanda muy grande y que debe ser apoyado por entidades como las municipalidades y el FHA. “Con los incentivos y estructuras adecuadas, definitivamente es algo que le dará mayor dinamismo al sector”, agregó.
Cabrera mencionó por ejemplo que para los primeros proyectos han tenido un gran apoyo de entidades como Banco Industrial, Crédito Hipotecario Nacional, BAM y Banrural. “Es necesario que se sume la banca para que esto funcione” dijo Cabrera,
Andrés Guzmán, gerente de mercadeo y ventas para Conceptos Urbanos, explicó que la firma desarrolló un proyecto en la zona 17 de vivienda económica —que fue premiado en el 2016—, pero aún no fue manejado bajo el concepto actual de vivienda accesible, que ahora permite el reglamento municipal.
Antes había otros proyectos verticales con enfoque social, pero venían de la mano del desaparecido Banco Nacional de la Vivienda (Banvi).
Zonas aptas
- Para que este tipo de proyectos de vivienda funcionen se debe tomar en cuenta que deben existir cerca servicios de transporte, menciona Salazar.
- Otra necesidad es involucrar a las comunas para que se puedan desarrollar en otros municipios de alta concentración de personas o de trabajo.
- Una opción, refiere Andrés Guzmán, gerente de mercadeo y ventas para Conceptos Urbanos, podría visualizar municipios como Quetzaltenango.
- Otro lugar es el área de Guatemágica en Retalhuleu, que se ha convertido en un polo de desarrollo, pero por el clima se deberá adecuar a algún tipo de construcción más abierta, refiere Leonel Alarcón, presidente de Acenvi.
- Sin embargo, también se debe tomar en cuenta que hay lugares que no están preparados para edificios de seis niveles, uno de estos es Cobán, ahí el precio de la tierra es más bajo que en la capital, indicó, y se deberá tomar en cuenta el clima y la idiosincrasia, mencionó.
Disminuir déficit y abrir crédito
Además de la demanda, deben crecer las normativas, para que el ecosistema de vivienda se reactive de forma regular.
En la actualidad, el déficit habitacional supera las 1.7 millones de unidades, y actualmente el mercado únicamente atiende al 37.5% de la población.
Aparte de impulsar las normativas que permitan la construcción de vivienda para acceso social la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (Anacovi) promueve desde hace unos años Ley de Interés Preferencial con el fin de que se otorgue más accesos a los créditos entre otros, dijo el presidente de esa entidad Hugo Bosque.
Con esta ley (pendiente de discusión en el Congreso) se busca que al tener vigencia más del 60% de la población sea atendida aparte que se podrá aumentar la construcción de vivienda en distintos lugares del país, abarcando los segmentos que actualmente no son atendidos, añadió.
Los precios de la tierra en la ciudad de Guatemala han subido y están en US$200 por vara cuadrada, lo cual es costoso para las zonas 5, 6, 7, o el área de La Reformita en la zona 12, ejemplificó Leonel Alarcón, presidente de Acenvi, por ello una de las opciones son los edificios que permite ahora el reglamento municipal. En tanto Víctor Cabrera, gerente general de Intepro dijo que parte del déficit habitacional es cuantitativo, es decir hacen falta 300 mil viviendas de las cuales en solo en la ciudad de Guatemala.
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