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Cómo garantizar la plusvalía de una vivienda durante muchos años
Invertir en bienes inmuebles y específicamente en vivienda, puede ser una manera de obtener ganancias; sin embargo, hay que tomar en cuenta varios aspectos para no equivocarse.
Las rentabilidades más interesantes se encuentran en productos más pequeños; sin embargo, aún pequeño tiene que tener la solución que el mercado pide. (Foto Prensa Libre: Freepik)
Al invertir en vivienda, ya sea para uso personal, familiar o para alquiler, lo que se espera es que el valor de la propiedad siga aumentando durante los próximos años; es lo que se conoce como plusvalía.
Fernando Marroquín, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (ADIG), comentó que las zonas de plusvalía delimitados a la ciudad capital “están muy claras” y normalmente se ubican alrededor del centro urbano de la jurisdicción respectiva.
Para Marroquín las zonas típicamente urbanas y residenciales son, por ejemplo:
- Zona 11: específicamente la colonia Mariscal ,que históricamente ha sido un área 100% residencial
- Zona 10: San Ignacio, Diagonal 6 y colonia Oakland.
- Zona 15: Vista Hermosa 1 y 2.
- Zonas 2, 3, 14, 16, 18 y 21.
Estas zonas/sectores tienen en común que son netamente residenciales, factor que hace que una vivienda gane plusvalía con los años, pues el riesgo de que sufra algún cambio de uso es mínimo o nulo.
Porque cuando es una zona o sector de usos mixtos o un área mezclada con comercio, entretenimiento y además residencias, no hay manera de garantizar la plusvalía del sector porque los cambios son impredecibles; y para que esto ocurra tendría que ser más residencial.
Por ejemplo, los proyectos habitacionales desarrollados en la zona 12, alrededor de áreas que son más industriales como Avenida Petapa y calzada Atanasio Tzul, han logrado colocarse y tienen cierto mercado, pero la plusvalía a través de los años depende mucho de lo que pase alrededor.
“Es importante que la zona en donde se esté comprando, dependiendo el producto, en este caso residencia, se va a mantener tal cual. Lo que mata más la plusvalía es el cambio de uso, por esto es importante la homogeneidad”.
Fernando Marroquín, presidente de ADIG
El entrevistado apuntó que la tendencia mundial está en los usos mixtos pero en ciudades más densas y en sectores más reducidos para solucionar todas las necesidades. Pero para él, a la evolución de la ciudad capital de Guatemala “aún le falta mucho” y cuando eso empiece a suceder, el patrón va a cambiar.
Dynamo Real Estate, una empresa enfocada en ofrecer soluciones exclusivas de inversión en el mercado de bienes raíces, coincide en que en algunos sectores de la zona 10 y 15, los precios de la vivienda han experimentado un crecimiento constante en los últimos años y se espera que eso continúe, por lo que son buenas opciones para invertir en bienes raíces.
“Yo le apuesto a que la plusvalía más clara está en las zonas en donde claramente se nota que el uso es residencial”
Fernando Marroquín, presidente de ADIG
Más rentabilidad
Para Marroquín, el retorno por metro cuadrado se vuelve más interesante cuando la unidad de vivienda es más pequeña. Porque las escalas de costos por alquiler no son lineales a los metrajes del apartamento o casa.
Por ejemplo, entre un apartamento de 50 metros cuadrados y uno de 60, hay 20% de diferencia de metraje y no se puede cobrar un 20% más de renta.
Si el apartamento de 50 metros se logra rentar en US$800 o hasta en US$875, por esos 10 metros más no se podrá alquilar en US$960, por ejemplo.
“No es lineal porque el nivel de precio de renta lo marca el mercado y esas escalas en metraje no son las mismas en escala de renta, por eso entre más pequeño la rentabilidad es más interesante”
Como un ejemplo burdo, el entrevistado trajo a colación la regla del champú: si se compra una burbujita o bolsita, el mililitro es sumamente más caro, en comparación con ir al supermercado a comprar un galón de este producto. "Porque las unidades pequeñas, al desglosar a su valor unitario, resultan más caras".
Por lo que las rentabilidades más interesantes se encuentran en productos más pequeños. "Sin embargo, habrá que ver si una solución habitacional de 50 metros cuadrados satisface lo básico para una pareja con uno o dos hijos, con dos habitaciones, dos baños y un área social".
Recomendaciones para invertir
- Entender/conocer el producto y el proyecto donde se está comprando.
- Qué tipo de gobernanza implementa el complejo residencial, porque hay casos en los que un porcentaje importante de la representación en la asamblea le pertenece a una persona por tener varias propiedades. Entonces, la gobernanza no dependerá de todos los que compraron sino de esta única persona o desarrolladora.
- El diseño del edificio también es importante, así como los materiales para garantizar un mantenimiento adecuado.
- Investigar el mercado y asesorarse con profesionales en el tema.
- Definir objetivos, como si el inmueble se destinará a alquiler para obtener ingresos regulares o si se venderá en un futuro, por ejemplo.
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