Del 100% de solicitudes, 80% fueron aprobadas y 29 están en proceso, que equivale al 20%, las cuales están en el análisis.
Las 116 solicitudes aprobadas tienen un valor cercano a los Q50.3 millones, y el promedio de la cédula es de Q434 mil, para un segmento “C” que es el más dinámico en el mercado.
Para representantes del sector construcción e inmobiliario, hay un enorme potencial en el sector informal, al igual que los migrantes, que son mercados pocos atendidos o desarrollados, por lo que estas operaciones pueden marcar una tendencia con miras hacia futuro.
“Hay potencial”
Guido Rodas, expresidente del FHA, declaró que hay estudios técnicos y socioeconómicos que han recomendado otorgar préstamos para brindar cédulas hipotecarias para núcleos familiares en el sector informal. Se concluyó que este es un mercado potencial.
Pueden calificar personas que posean algún taller, que sean artesanos, que se dediquen al comercio o bien que sean micro y pequeños empresarios, incluso que cuenten con parcelas o áreas de cultivo que les permita ingresos o flujos permanentes para pagar sus cuotas, pero que, lamentablemente no están registrados formalmente en la SAT, en el Seguro Social o hasta en el Registro Mercantil -dependiendo sus flujos-.
El exfuncionario dijo que muy difícilmente pueden aplicar a una hipoteca aquellas personas que están en economía informal de subsistencia, y citó como ejemplo a las personas que venden productos en las calles, mercados o semáforos.
El estudio confirmó que se pudieron haber separado las personas que cuentan con capacidad de pago de las que no, puntualizó Rodas.
El total de cédulas hipotecarias emitidas en 2020 fue de tres mil 325, de las cuales el sector informal representó un 3.2%.
Añadió que esto demuestra que las personas que están dentro de la economía informal no cuentan con acceso al financiamiento bancario, precisamente porque no poseen un ingreso fijo, sino en temporadas. Sin embargo, ahora con el visto bueno del FHA no habría ese problema, porque al no pagar las cuotas, el Instituto cancela las cédulas a las entidades.
“Por eso el sector informal tiene oportunidades de adquirir vivienda a través del sistema FHA siempre y cuando califiquen, porque el estudio socioeconómico es muy riguroso”, puntualizó, al recordar que ahora se califica por ingreso familiar, ya no es solo el jefe de familia, sino el núcleo, debido a que toda la familia trabaja, y suma todo ese ingreso para calificar.
Cobertura y formalización
Fernando Estrada Domínguez, director de la firma Desarrollos Palo Blanco, detalló que la economía informal es alta en Guatemala, pero esta posición del FHA es bien vista.
Comentó que, si el Instituto y los bancos estuvieran cerrados para las personas o comerciantes que están en la economía informal, se estaría dejando afuera a una buena parte de la población productiva para obtener un activo.
“Sí existe una cobertura, se aprobaron 116 solicitudes de 145, lo cual es bueno y me da la impresión de que muchas personas no quieren aplicar por estar en la economía informal, porque pueden percibir que no sean calificados o que tendrán que regularse, pero no es así”, enfatizó.
En particular, en sus casos propios que reportan ingresos por la economía informal, indicó que varias se han aprobado. Se procede hacer una visita de campo, comprobar los ingresos que están reportando, medir su capacidad de pago, y, si califican, gestionar el crédito. Si el FHA lo aprueba, al final (pasa a ser) economía formal, porque se bancariza en todas las gestiones que se hacen.
Todos los procedimientos en el Instituto son facturados, así como el pago del impuesto único sobre inmuebles (Iusi), que es un puente a la formalidad, e incluso al final de pagar la vivienda puede financiarse con una hipoteca.
Estrada consideró que lo ideal es que se continúen aplicando estos créditos de acceso de seguros hipotecarios para la economía informal, que es un mercado poco explorado aún.
Migrantes y bancarización
También se debe trabajar el mercado de migrantes en Estados Unidos, que también pueden acceder a un crédito y a una cedula hipotecaria, porque lo ideal es que aumente el acceso de vivienda.
En ese sentido, coincide Pedro Ramírez, presidente de la Cámara de Bienes Raíces de Guatemala, que, con lo migrantes, siempre tienen la idea de comprar un activo, y pueda ser que ellos cuenten con fondos suficientes.
Para reportar sus ingresos, el FHA solo necesita que cumplan con el pago de impuestos, en este caso, en EE. UU., mientras en la economía informal hay muchas personas que trabajan en los mercados y que logran obtener buenos ingresos. “Hay un tema muy importante en la regulación de la Intendencia de Verificación Especial (IVE), y se tienen que hacer los reportes para la procedencia de los fondos” indicó.
Citó como ejemplo que, si una persona cuenta con un puesto en el Mercado Central, y de acuerdo con lo que se puede documentar de sus ingresos son de “x” cantidad, si la operación es válida, y aunque no facture se puede brindar una certificación de los ingresos de la persona. Eso es una garantía que sirve para poder conseguir un financiamiento, y, sobre todo, del FHA que es el que califica que cuente con la capacidad de pago.
Al igual que Estrada, Ramirez expuso que toda persona que califique a una cédula hipotecaria del sector informal tendrá que ser bancarizada y hacer sus depósitos, porque muchas actividades se manejan en efectivo, y, de alguna forma, habrá que obligarlas a utilizar los servicios financieros, porque es la única garantía de que se pueda contar de certeza de los movimientos de los ingresos y de que los negocios que existan.
“El propietario de una tienda de barrio puede ser un pequeño contribuyente, una vez no pase de Q120 mil al año de ingresos, pero una vez demuestre sus ingresos en el banco y su facturación”, precisó Ramírez e indicó que el FHA se encarga de hacer los análisis, ya que de una tienda se puede calcular los ingresos.
Reiteró que los migrantes siempre ven como una inversión la adquisición de viviendas o apartamentos, con la posibilidad de regresar a vivir a Guatemala, y casi el 7% de las remesas se destinan a la construcción.
