Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias, ya que las fuentes de ingreso y la actividad económica y cultural de una ciudad pueden mostrar la estabilidad o inestabilidad de esta. Por lo tanto, una ciudad o una determinada parte de ella, por innumerables causas, es objeto de progreso, estabilidad o deterioro.
El mercado de los bienes inmuebles urbanos puede expresar la energía de este dinamismo con precios al alza, o sin variación, o puede darse también el caso de precios a la baja.De tal manera que toda tasación de un inmueble urbano debe describir con datos objetivos la situación económica general en que está inmersa la propiedad analizada.
El impacto al valor ocurre tanto en lo externo como en lo interno del inmueble.Los principales factores externos del sector, con influencia en el valor del inmueble urbano son: a) urbanización, b) equipamiento, c) accesibilidad, d) desarrollo sectorial, e) oferta y demanda, f) densidad de construcción y g) categorías sociales.
Los principales factores internos son: a) topografía, b) geometría, c) inundabilidad, d) drenaje o capacidad de infiltración y e) capacidad de soporte del suelo.
El día de hoy hablaremos sobre el primer grupo, relacionado con las características y morfología exterior de los inmuebles.Para empezar veamos qué implica la urbanización, ya que tiene una alta incidencia en el valor del terreno que incluye: pavimentación de las calles, calzadas, bordillos y aceras, electricidad aérea, red de agua potable, drenajes de aguas negras y pluviales y finalmente áreas verdes.
Equipamiento: Aquí analizamos el equipamiento comunitario presente en el sector y que influye en forma directa a los inmuebles.
El grado de influencia, su cercanía, importancia, tamaño, prestigio, etcétera, y se refieren al comercio, abastecimiento alimenticio, movilización, salud, esparcimiento, culto y cultura.Accesibilidad: Es un factor basado en el concepto costo de oportunidad, donde costo de viaje y tiempo desde el origen a destino son dos variables a considerar, ya que para los estratos de bajos recursos económicos la variable se mide exclusivamente en el “costo de viajes”, desde la vivienda al trabajo, o desde la vivienda a los centros de mercados, pero para los estratos acomodados la incidencia del costo de viaje es insignificante en comparación al “tiempo de viaje”.
Desarrollo sectorial: Este es otro factor que incide en el precio del suelo y se entiende como tal cuando por políticas públicas o externalidades generadas en ciertas zonas sea por la intervención del gobierno o privados, producen beneficios a terceros que, sin esfuerzo de inversión alguna, reciben los plus valores que aumentan el valor de los bienes raíces.
Oferta y demanda: Este factor está relacionado con la cantidad de inmuebles que ofrece el mercado y por otra parte está la demanda referida a los interesados en adquirir un inmueble. Cuando existe una alta demanda expresada en un sector, el valor de mercado sube, siempre que la oferta no logre satisfacer dicha demanda.
Contrariamente cuando la oferta supera lo demandado, los valores tienden a bajar. Oferta y demanda deben analizarse en forma conjunta entregando un análisis que refleje el equilibrio o desequilibrio existente en la zona.Densidad de construcción: La densidad de construcción es un factor definido por un instrumento de planificación municipal, existiendo densidad alta, media o baja.
Categorías sociales: Este factor tiene relación con el nivel socioeconómico de los habitantes del sector, por lo que de acuerdo con el Comité Técnico de la Asociación (en formación) de Agencias de Investigación de Mercados, podemos clasificarlos de la siguiente manera:Alto (A y B), con ingresos entre Q100 mil y Q61,200 mensuales; medio (C1, C2 y C3), con ingresos entre Q25,600 y Q11,900; y finalmente bajo, con ingresos entre Q7,200 y Q3,400.
Estos y otros temas similares los trataremos en el Curso de Avalúos e Introducción al Catastro que se estará impartiendo en el Colegio de Ingenieros de Guatemala a partir del mes de febrero. Interesados llamar a Danilo, al 2383-5500.¿Dudas? manuelsalgueroespana@gmail.com
