En ese sentido, y ante las diferentes normativas vigentes en el país, es importante que la población en general se informe con la finalidad de cumplir con el fisco, pero también de ajustar sus presupuestos.
Legislación aplicable
Decreto 6-91, Código Tributario: De conformidad con lo dispuesto por el artículo 11 de esta normativa legal, es importante entender el concepto de impuesto, siendo este: “Tributo que tiene como hecho generador, una actividad estatal general no relacionada concretamente con el contribuyente.”
Para calcular el monto a pagar por un tributo, también se deben tener claras tres figuras básicas: hecho generador, base Imponible y tipo impositivo.
Hecho generador (artículo 31): “Hecho generador o hecho imponible es el presupuesto establecido por la ley, para tipificar el tributo y cuya realización origina el nacimiento de la obligación tributaria.”
La base imponible, por otro lado, puede entenderse como “El monto sobre el cual aplica el porcentaje o tarifa de impuestos establecidos en la norma legal correspondiente”. Se expresa en diferentes formas tales como: renta, precios de adquisición y valor de mercado; o bien, en unidad de peso, volumen, longitud y de potencia.
Por último, el tipo impositivo, se define como: “La proporción que se aplica sobre la base imponible, con el objeto de calcular el gravamen. Dicha proporción puede ser fija o variable.”
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Cuánto se debe pagar
Dicho lo anterior y aplicando lo concerniente a materia inmobiliaria, esto es lo que se debe pagar en cada caso:
- Propiedades que devienen de un régimen de propiedad horizontal, un régimen de condominio, una desmembración, una partición o cualquier otra figura legal que cause el no haber sido objeto de traslado de dominio con anterioridad, estarán sujetas al pago del Impuesto al Valor Agregado (12% de IVA), de conformidad con lo dispuesto por la Ley del Impuesto al Valor Agregado (Decreto 27-92, artículo 2, literal 1; artículo 3, literal 1; artículo 1, literal 8), que grava la venta o permuta de bienes inmuebles.
- En el caso de aquellas propiedades que al momento de su adquisición ya hayan pasado por alguna venta o permuta, estarán gravadas con el pago del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos (3% de Timbres Fiscales), de conformidad con el Decreto 37-92 y el Decreto 27-92 y sus respectivas reformas.
- Si se aportan inmuebles a sociedades, esta operación se encuentra exenta del pago de impuestos, siempre y cuando la sociedad a la cual se realiza la aportación no tenga como giro de negocio el ámbito inmobiliario (Decreto 27-92, artículo 7, literal d).
- Cabe mencionar que, existen casos en los que inclusive las mismas dimensiones de los inmuebles (áreas) son factores determinantes para establecer si se encuentran afectos o exentos del pago del impuesto, como por ejemplo lo dispuesto en el Decreto 27-92, artículo 7: “Están exentos del impuesto establecido en esta ley. La venta de vivienda con un máximo de sesenta (60) metros cuadrados de construcción cuyo valor no exceda de doscientos cincuenta mil Quetzales (Q250,000.00) y la de lotes urbanizados que incluyan los servicios básicos, con un área máxima de ciento veinte (120) metros cuadrados, cuyo valor no exceda de ciento veinte mil Quetzales (Q120,000.00). Además, el adquiriente deberá acreditar que él y su núcleo familiar carecen de vivienda propia o de otros inmuebles. Todo lo anterior deberá hacerse constar en la escritura pública respectiva.
- Dentro de las múltiples variantes que pueden existir dentro de los procesos de adquisición de bienes inmuebles, se encuentra lo contemplado por el Decreto número 19-2013, el cual realiza una reforma al Decreto 10-2012, facultando de esa manera a aquellas inmobiliarias que así lo deseen, a efectuar una escritura de compraventa por el 70% del valor total de la venta; y, el 30% restante sea escriturado mediante una compraventa de acciones, sobre una sociedad que posea las áreas comunes del proyecto inmobiliario.
Y entonces, nos encontramos con la obligación de pagar dos impuestos diferentes, puesto que, por una parte, la escritura de compraventa pagará el IVA mediante la emisión de la factura correspondiente; y, por otro lado, la escritura de compraventa de acciones pagará el Impuesto del Timbre Fiscal.
En conclusión, derivado de lo manifestado anteriormente; es elemental contar con un asesor profesional, en este caso, un corredor de bienes raíces experimentado y capacitado, que brinde una asesoría completa a aquellos clientes que deseen adquirir una propiedad, independientemente de su fin.
Esto, porque como ya pudimos observar, existe un conjunto de variantes que pueden surgir en cada negociación y condiciones mismas del inmueble que determinarán el tributo a pagar.
*Miriam Bojorquez es Directora Ejecutiva de la Cámara de Corredores de Bienes Raíces de Guatemala.
