Durante el panel foro “Financiamiento bancario de proyectos inmobiliarios”, que se llevó a cabo recientemente en el contexto del Congreso de Desarrollo e Inversiones Inmobiliarias, representantes de seis bancos nacionales coincidieron en que el panorama es positivo para la venta de propiedades este año y por lo menos en los próximos dos.
La oferta específica
Con algunas diferencias en la segmentación, los seis bancos participantes en el evento dijeron contar con suficientes fondos para el otorgamiento de créditos de este tipo.
En los casos de los bancos Promérica, G&T Continental y Banco de Desarrollo Rural (Banrural), además de contemplar una cartera de créditos para vivienda final, también ofrecen financiamiento para proyectos inmobiliarios de desarrollo industrial y comercial.
Mientras que el banco Crédito Hipotecaria Nacional (CHN), Banco de los Trabajadores (Bantrab) y BAC Credomatic, se centran en los créditos directos para vivienda final y soluciones habitacionales bajo el sistema del Instituto de Fomento de la Hipoteca Asegurada (FHA). Adicionalmente, Banrural y CHN priorizan la vivienda social y prioritaria.
“Por el lado industrial estamos viendo el efecto de nearshoring, de ahí que estamos apoyando el financiamiento para parques industriales, zonas libres y centros de distribución; por el lado comercial, reforzamos nuestra presencia en los departamentos que reciben más remesas; y por el lado de la vivienda, vemos un crecimiento en el segmento CC- en el área metropolitana y los departamentos remesadores”, dijo Denisse Zachrisson, gerente de Negocios Inmobiliarios de Promerica.
María José Sosa, directora de Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios de Banco G&T Continental, dijo que ese banco se enfoca principalmente en el crédito para desarrollo de proyectos inmobiliarios y atiende a los clientes finales. “Los proyectos que se financian con nosotros son exitosos porque cumplen dos condiciones: los socios del proyecto dan un aporte de capital mínimo del 20% del costo total de la inversión; y presentan un nivel de preventa de por lo menos un 40%”, refirió.
Leonela Méndez, directora de Banca Corporativa de Banrural, dijo que ese banco se enfoca en los créditos a personas individuales con énfasis en la vivienda social y prioritaria; es decir, para el segmento CC-, donde hoy se registra un alto déficit habitacional. “También estamos en los mercados industriales para desarrolladores”, agregó.
Emerson Villatoro, gerente de Banca de Vivienda y Fideicomisos de Bantrab, agregó que esa entidad cuenta con una línea de crédito de capital de trabajo para desarrolladores inmobiliarios y también una directa para la compra de vivienda, principalmente con el sistema FHA. “Bajo la Ley de Interés Preferencial, ya entramos en esa línea de negocio y desembolsamos los primeros créditos”, dijo.
Diego Gálvez, gerente de Préstamos Personales de BAC Credomatic, señaló que esa institución también se centra en el financiamiento de vivienda para el cliente final y la vivienda del FHA. “Estamos enfocados en la mejora, agilidad y digitalización de los procesos como una forma de apoyar al desarrollador a brindar una buena experiencia al cliente final”, comentó.
Por su parte, Walter Armendariz, subgerente general del CHN, “Como banco estatal hemos incursionado de forma activa en el financiamiento de los distintos proyectos, tanto de naturaleza comercial, como de vivienda final.
Nuestro énfasis es en la vivienda social y prioritaria, que para nosotros es un mandato de ley y nuestros principales diferenciadores son los procesos ágiles para la calificación y la accesibilidad del crédito”, enfatizó.
Tasas estables
Todos los representantes de los bancos coincidieron en que si bien los efectos de la inflación importada en materiales de acabados o materia prima, así como los incrementos en la tasa líder de política monetaria para contener el alza generalizado de precios, generan presión sobre las tasas de interés de los créditos y el financiamiento, estas se mantendrán estables en el corto y mediano plazo.
De acuerdo con información de la Superintendencia de Bancos de Guatemala (SIB), al 31 de enero de 2023 se contabilizaban 43 mil 23 créditos hipotecarios para vivienda otorgado por los bancos del sistema nacional, los que sumaban un saldo a capital de Q16 mil 218 millones 503 mil.
La información de la SIB también da cuenta que la tasa de interés promedio ponderado de los créditos hipotecarios en moneda nacional, se ha mantenido estable de 2020 a la fecha, ya que ese año se situó en 9.1%; en 2021 y 2022, fue de 9%, y al 31 de enero se ubicó en 8.9%.
Según registros de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (Anacovi), los precios promedios de las casas aseguradas por el FHA pasaron de Q404 mil 321 en 2012 a Q561 mil 132 en 2021. Y el número de seguros o fianzas de vivienda emitidos por el FHA en 2011 fueron 3 mil 60, y para 2022, sumaron 4 mil 852.
Sobre el particular, Zachrisson afirmó que “a nosotros también nos impacta la subida de la tasa, pero al final, el mensaje para los desarrolladores es de apoyo. En el caso del desarrollador, el mayor reto tiene que ver con una estrategia sobre cómo trasladar el alza de precios de la construcción o los impactos de la logística al consumidor final”, dijo
En el caso de Bantrab, Villatoro dijo que por la característica del banco, que se ha fondeado principalmente con recursos nacionales provenientes de los depósitos de sus clientes, la presión de los efectos del aumento de tasas no tendrá un efecto inmediato, a diferencia de las instituciones que se fondean de sus corresponsales en Estados Unidos.
”Vemos una perspectiva de que las tasas se van a mantener estables. Hay un tema económico que dice que cuando hay un cambio en la tasa líder del banco central, un séptimo de esa tasa se traslada a los consumidores, pero normalmente, en la banca nacional, ese aumento no se aplica en créditos de vivienda por ser un tema social y no de utilidad para el banco”, argumentó.
Gálvez, por su lado, dijo que para amortiguar los efectos del alza de las tasas y evitar una caída de la demanda, el año pasado hubo cambios en la estructura de financiamiento para los clientes finales, a nivel de enganches, plazos y accesibilidad de cuotas. Coincidió con Villatoro al señalar que parte de la estrategia es que los bancos cambien su mezcla de fondeo.
“Definitivamente, es muy complicado proyectar qué va a pasar, pero hoy tenemos una economía y una banca muy estables, un alto compromiso con la vivienda y creemos que la demanda en 2023 va a ser muy buena para la venta de propiedades”.
“Coincido completamente con los colegas, hemos visto que los ciclos económicos tienen un impacto menor y los efectos de las tasas de afuera pueden estar afectando en otras latitudes, pero aquí llegan tarde y con menor intensidad. De manera que nuestra expectativa como banco estatal es de estabilidad en el corto plazo”, aseguró Armendariz.
