El giro del negocio de las financieras es la comercialización del dinero en efectivo para darlo en préstamo y el bien inmueble no tiene la característica de “líquido”, o por lo menos, no se puede disponer de su valor inmediatamente; por lo tanto, al momento de que ingresa un activo extraordinario a estas entidades se produce un impacto negativo porque una cantidad de dinero está cautiva en ese bien y no puede generar intereses, pero el banco sí debe pagarlos a sus cuentahabientes y socios.
De manera que el banco lo que menos quiere y procura es ejecutar hipotecas. Casi siempre sale perdiendo.
Así que si usted va a solicitar un préstamo hipotecario, el banco o la entidad financiera harán todo lo posible por eliminar la tentación en usted de ceder ese bien.
Es por ello que estas entidades hacen una serie de análisis económicos, sociales, inmobiliarios y financieros para evaluar el riesgo de las ejecuciones hipotecarias.
Para ello se evalúan, entre otras cosas, tres componentes importantes.
Componente presupuestario:
Aquí la entidad verificará que usted sí le pagará, que estará en capacidad de solventar la deuda, que tiene ingresos mensuales adecuados y sostenibles a largo plazo que sobrepasen el 30 por ciento de la cuota calculada.
También que usted sea solvente, que posea un patrimonio adecuado y que no tenga más deudas que las que puede pagar, y sobre todo, que tenga un buen récord crediticio.
Componente de la garantía.
Aquí entra en acción un valuador que determinará, mediante un análisis del inmueble, del mercado y del riesgo, un valor bancario al que la entidad aplicará una reserva según su política crediticia, con la esperanza de que este valor final sobrepase el monto del préstamo solicitado.
Componente del destino.
El destino y uso del dinero también le interesa mucho a la entidad, ya que se sienten mejor si el préstamo se invertirá en la misma garantía. De lo contrario, es probable que establezcan otras condiciones, de acuerdo a los niveles de riesgo que tenga el proyecto o empresa que el solicitante hará con ese capital.
Ahora bien, es importante determinar la relación que existirá entre lo que usted pagará como cuota o abono, para compararlo con la rentabilidad del proyecto que desea financiar.
Debe saber que la cuota a pagar incluirá dos elementos: a) los intereses que generen el préstamo, y b) una amortización al capital.
Los intereses del préstamo siempre se los cobrarán. Ninguna entidad financiera accede a no cobrarlos bajo ninguna circunstancia. Este es su negocio. Las entidades financieras están integradas por inversionistas y estos, con toda la razón, requerirán de sus dividendos o ganancias puntualmente.
La amortización al capital es la cantidad proporcional al capital prestado que usted debe abonar para que al final de cierto período, se cancele.
Entonces, ¿son buenas o malas las hipotecas?
Existen 2 relaciones entre la cuota a pagar y la rentabilidad de su proyecto.
Una es positiva y la otra negativa. La positiva es cuando usted generará mayores rendimientos con el dinero que le dieron comparado con lo que tiene que pagar en las cuotas, incluyendo su ganancia. Estos rendimientos deben ser los ingresos operativos netos, estos ingresos netos —ya descontados todos los gastos que requiera— serán los derivados de la operación o puesta en marcha de su proyecto.
La negativa es cuando sus ingresos operativos netos están por debajo de la cuota que usted pagará a la entidad financiera, y aquí habrá problemas.
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