Y es que, en nuestro país, estimado lector, existen, aunque no oficialmente reconocidas, tres formas de valuar bienes muebles o inmuebles, siendo estas la comercial, bancaria y fiscal.
Esto significa que el valuador deberá considerar ciertos puntos de vista a la hora de elaborarlos; por ejemplo, en el caso de un avalúo comercial, el objetivo es determinar el mayor valor en que podría intercambiarse el bien en un mercado abierto. En el caso bancario, el objetivo es determinar hasta dónde el banco puede otorgar un préstamo basado en una garantía hipotecaria, prevaleciendo el análisis de riesgos y, finalmente, el valor fiscal, que reflejará una carga impositiva definida por una política de gobierno.
Para los tres enfoques existen principios fundamentales que deben ser observados por los valuadores o tasadores, que dicho sea de paso, son dos conceptos diferentes.
Valuación: es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una validez legal al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado. Esto significa que cualquier persona puede hacer una valuación, todos tenemos la libertad de emitir un juicio o una opinión respecto de tal o cual valor. Esa es una valuación.
Tasación: es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita, realizado con una metodología basada en una normativa legal. Esto significa que para hacer una tasación debe realizarla, primero, un tasador debidamente certificado que se apegue a los métodos, normas y procedimientos respectivos, y segundo, el informe que emita deberá ser elaborado mediante estas características y firmado por este.
Hoy le hablaré del enfoque bancario.
Existen en algunos países —en el nuestro no— normas publicadas por entidades de gobierno que deben ser tomadas en cuenta, tanto por las instituciones financieras como por los tasadores.
Establecen que cuando valoren para cualquiera de las finalidades integradas en el ámbito de aplicación financiera deberán hacerlo aplicando los siguientes principios:
a) Principio de anticipación, según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica debe considerar las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
b) Principio de finalidad, según el cual la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
c) Principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, a lo económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
d) Principio de probabilidad, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
e) Principio de proporcionalidad, según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
f) Principio de prudencia, según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
g) Principio de sustitución, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.
h) Principio de temporalidad, según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
i) Principio de transparencia, según el cual el informe de tasación de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis, premisas, referenciales y documentación utilizadas.
j) Principio del valor residual, según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
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