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Auge de inversiones en construcción y habilitación de parques industriales
Entre marzo y abril se están lanzando tres recintos para la instalación de fábricas o bodegas en el país, los que se suman a los 16 que ya están en operación.
Entre marzo y abril se han inaugurado varios parques industriales, uno de ellos es la Zdeep Zona Libre Quetzal. (Foto, Prensa Libre: cortesía ZLQ).
La oferta de bodegas, la cantidad de parques industriales que no están en ningún régimen fiscal especial y las empresas que desean operar como Zonas de Desarrollo Económica Especial Pública (Zdeep) aumentan en el país, aunque se ha estancado el número de Zonas Francas.
Durante marzo de 2024 se inauguró la Zona Libre Quetzal, una Zdeep ubicada en Escuintla, que comienza a operar en este mes; también se avanza en el recinto de bodegas Parque Industrial CAES, en la Carretera a El Salvador; mientras que se lanzará Synergy Industrial Park, también en Escuintla, en cuya primera fase operará como Zdeep.
La instalación de estos recintos ha conllevado inversiones millonarias y ahora se enfocan en atraer la instalación de empresas usuarias (industrias o bodegas, dependiendo del enfoque de cada proyecto).
Los ejecutivos entrevistados en tres proyectos, así como expertos en desarrollo inmobiliario e inversiones, coinciden en que un elemento esencial es la ubicación estratégica de estos proyectos, lo que puede ayudar a atraer la demanda generada por el nearshoring.
Zona Libre Quetzal
Entre los proyectos recientes mencionados está la Zona Libre Quetzal (ZLQ), una Zdeep ubicada en el municipio de Puerto San José, kilómetro 98 de la autopista a Puerto Quetzal, Ruta CA-9, a 4 kilómetros de Puerto Quetzal y a 5 del Aeropuerto Internacional de Carga de San José, en el que se está trabajando aún.
Andrés Sandoval, gerente general de ZLQ, dijo que se inauguró en marzo mientras que en abril empezarán a operar, iniciando con 5 empresas usuarias mientras se confirman otras del sector alimenticio y de materiales de construcción. Para el 2024 se prevé que se instalen una industria farmacéutica y un centro de datos.
En la página electrónica de Zolic se menciona una inversión inicial de Q14.3 millones, aunque no se divulgan detalles y la compañía tampoco lo confirmó. Cuenta con más de 1 millón de metros cuadrados (m²) y su desarrollo se contempla en 3 fases: la primera, con 337 mil m² y de estos, 14 mil m² de bodegas. Se estima terminar el año con 50 mil m² construidos, además del espacio de patio y predio disponible.
Sandoval refirió que se eligió la figura de Zdeep porque a la fecha no hay cercanas a Puerto Quetzal, aunque el 65% de las importaciones entran por esas instalaciones. La meta a corto plazo es generar 2 mil empleos directos, 10 mil indirectos y lograr que varias multinacionales se instalen en ZLQ.
“Estamos hablando con empresas de la industria automotriz y otros sectores no tradicionales de la industria guatemalteca e internacional. Con las empresas grandes y multinacionales siempre toma más tiempo que se concreten las decisiones y hacer las instalaciones especializadas que se necesitan”.
Parque Industrial CAES
También en marzo se inauguró el Parque Industrial CAES, localizado en el kilómetro 27 de Carretera a El Salvador, desarrollado por la firma Idea Central.
Diego Flores, director de esa firma, explicó que este recinto aporta al sector aspectos estratégicos porque facilita la agrupación de empresas relacionadas, lo cual fomenta la colaboración y la innovación. Además, la infraestructura compartida reduce costos, aparte de que se genera empleo y se atraen inversiones.
Menciona que consideraron la Carretera a El Salvador porque es una de las zonas de mayor crecimiento urbano y comercial, además de su cercanía con la Vía Alterna del Sur (VAS), aparte de que se conecta se conecta al país con Centroamérica.
En la actualidad han invertido US$16 millones, que incluyen el terreno que representa alrededor de la tercera parte, además de un financiamiento de CMI Capital, que es parte de Corporación Multi Inversiones, y la otra parte, por medio de los clientes.
De las 40 manzanas en total, 30 se destinan a bodegas o condominios industriales, y de estas ya se tienen 8 en construcción, que equivale a 165 bodegas y ya están reservadas 120 (70% del total), las que van desde 400 m² hasta de 3 mil 500 m².
Refirió que de los usuarios, en la mayoría de casos se trata de industrias que se están reubicando, ya que actualmente operan o tienen bodegas en Amatitlán, El Naranjo u otras áreas, pero el personal vive lejos, por lo que la nueva ubicación generará empleo en el área.
Otro aspecto es que Guatemala tiene un alto intercambio comercial con El Salvador o para la distribución a otros países de Centroamérica, y de las unidades ya reservadas, más del 10% son de grupos salvadoreños que consideran que el recinto tiene una ubicación estratégica para ellos. Una de las ventajas es que el precio por metro cuadrado es más bajo por lo que les resulta más barato almacenar en Guatemala y llevar producto hacia el vecino país cuando lo vayan necesitando.
Respecto a los regímenes fiscales, explicó que la finca completa es de 280 manzanas, y en el caso de las primeras 40 de CAES no operarán en zona franca o Zdeep, pero prevén tres fases más, de las cuales ya tienen acercamientos con dos empresas para impulsar otro recinto para regímenes como el de maquilas que operan en otros sectores.
Synergy Industrial Park
Synergy Industrial Park será lanzado oficialmente en el transcurso de este mes, informó Alejandro Guillén, gerente de negocios de esta firma.
Se ubica en en el kilómetro 55.5, Carretera CA-9, Ruta Nacional 14, Escuintla; cuenta con 500 hectáreas de terreno (715 manzanas) destinadas a empresas de logística y manufactura o producción, y con accesos inmediatos autopistas o carreteras como la CA09, CA09-SUR y RN14, y otras que permiten accesos, tanto dentro del país, como hacia México, Honduras y El Salvador.
Entre los aspectos estratégicos se menciona la cercanía del municipio de Escuintla, lo cual facilita el acceso a la mano de obra y al Pacífico.
El ejecutivo explicó que este proyecto se desarrollará por fases: en la fase inicial, el Grupo Spectrum está invirtiendo más de US$20 millones en infraestructura y en la construcción de la primera nave de 10 mil 180 m² de construcción, la que finalizó marzo de este año y ya está alquilada en su totalidad. El proyecto tiene el respaldo de Grupo Pantaleón.
La extensión de este parque es parte de un master plan más amplio, en el que se desarrollarán viviendas, comercios, hoteles, entretenimiento, parques y áreas verdes, hospitales, universidades y colegios, entre otros usos, se explicó.
“Aún estamos en nuestra fase inicial y ya hay empresas líderes en sus industrias que han confiado en nosotros y forman parte del proyecto, como Novaforest, Plastimax, Ferco y Colombina”, refiere la compañía.
“En el país hay un crecimiento del desarrollo industrial y este va a continuar porque muchas empresas de logística y manufactura apuntan al nearshoring con el interés de acercarse al mercado más grande del mundo que es Estados Unidos. Debido a la cercanía geográfica, se está creando un concepto nuevo de producción logística”.
Respecto a las figuras que se usarán, se están ofreciendo terrenos dentro de la Zdeep, que está en una etapa final de autorización con Zolic para que luego pase a la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT) para tener la autorización final y operar a finales de este año.
En total el proyecto tiene 100 manzanas de terreno para venta, destinadas a empresas de logística o manufactura que operarán dentro del proyecto; otras 228 manzanas para bodegas o construcción a la medida, donde pueden estar empresas afectas el régimen 29-89 o no tener ningún régimen específico.
También contará con una Zdeep que será de 81 manzanas en total, lo que puede ampliarse, y unas 43 manzanas se perfilan para la construcción bodegas en renta. También prevén construir 20 mil metros adicionales para esta parte, destinadas a empresas de manufactura logística.
Áreas ideales
Fernando Marroquín, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Guatemala (Adig), refirió que a enero de 2024, el país contaba con 16 parques industriales en operación, divididos en tres grupos de ubicación: el área metropolitana de Guatemala (AMCG), la región Pacífico y la región Atlántico.
En AMCG es en donde más se concentran las bodegas fiscales y zonas francas, así como ofibodegas y parques industriales, como en El Naranjo y en Carretera a El Salvador; hay otros en el área central así como en la zona sur (que incluye las zonas 12 y 21 capitalinas, zona 8 de Mixco, Villa Nueva, San Miguel Petapa, y Amatitlán hasta el km 32.5). También se están conentrando en Escuintla e Izabal, por su cercanía a los puertos.
En tanto Miguel Ángel Par, líder de mercado para Guatemala de Cushman & Wakefield AB Advisory explicó que la búsqueda de áreas para instalar recintos como parques industriales y otros, depende del giro de negocio, así como del enfoque y necesidad de las empresas, el acceso logístico y a la mano de obra.
“Depende del tipo de operación que busquen establecer, pero comúnmente destacan factores como cercanía a polos de población, ubicación estratégica en términos de accesos, calidad de los estándares y especificaciones técnicas de los inmuebles, amenidades y servicios cercanos, entre otros”.
Respecto a bodegas, en la actualidad se tienen identificados cerca de 1.8 millones de m² de bodegas y naves industriales, compuestos por 1.7 millones de m² construidos, además de 1 millón por construirse en proyectos built to suit (hechos a la medida), explica el ejecutivo de Cushman & Wakefield AB Advisory.
La demanda de espacios de bodegas y naves logísticas se puede dividir en tres grandes categorías, por extensión: De 200 m² a 1 mil m², para ofibodegas; de 2 mil m² a 5 mil m², para operaciones de empresas locales y regionales, tanto para manufactura, como almacenamiento y distribución. Y d -8 mil m² en adelante, buscados por los grupos empresariales grandes del país, multinacionales, maquilas y otros.
A qué atribuyen el auge
El auge de los parques industriales en Guatemala no solo responde a la demanda de infraestructuras especializadas, sino que también desempeña un papel crucial en el desarrollo económico y social del país, explicó Marroquín.
“Su importancia va más allá de proporcionar espacios físicos para la producción y almacenamiento, convirtiéndose en catalizadores del progreso en el país, ya que estos complejos no solo buscan brindar un entorno propicio para el crecimiento y la competitividad de las empresas, sino que las actividades que conllevan generan empleo y promueven la transferencia de tecnología y conocimiento”.
Par añade que la tendencia reciente de creaciones de Zdeeps en los parques industriales se interpreta como la respuesta a los incentivos fiscales que ofrece dicho régimen, tanto para el desarrollador del parque, como para quien operará en el mismo.
En la actualidad hay 20 Zdeeps, de las cuales 5 ya están en operación, incluyendo la más reciente inaugurada Zona Libre Quetzal; además hay 9 autorizadas por la Zona Libre de Industria y Comercio Santo Tomás de Castilla (Zolic), que tiene esa función, pero pendiente de aprobación de la SAT; y 6 están en trámite.
De estas, hay ocho en Escuintla (con tres en operación), otras ocho en Izabal, en diferentes fases de trámite, tres en Zacapa (1 en operación); y una en San Marcos, que ya está operando.
Sin embargo, por aparte, en el régimen de Zonas Francas (ZF), solo operan en la actualidad 5. Esa modalidad empezó a decaer en el 2016 cuando se prohibió la instalación de varios sectores en esos recintos, y aunque posteriormente se modificó de nuevo esa disposición, ya no se recuperó el número de ZF. Aún así, tienen 126 usuarios, la mayoría del sector comercial, seguido por servicios y luego, el sector industrial, que genera 3 mil 23 empleos.
Respecto a las Zdeeps, Byron Gaitán Ramos, Gerente General de Zolic, indicó que la puesta en operación de las primeras cinco de estas zonas, ha representado una inversión de Q600 millones de las compañías, en las fase de diseño, construcción y habilitación.
Y de las 9 que están a la espera de contar con la autorización de SAT como Auxiliares de la Función Pública Aduanera para entrar en operación, se estima la inversión será de Q370 millones.
A consideración de Gaitán, el auge de recintos en esta figura se debe a varios factores: la certeza jurídica que transmite los más de 51 años de funcionamiento de Zolic y que mantiene reglas estables.
Otro punto clave es que en las Zdeeps se pueden desarrollar muchas actividades industriales, comerciales o de servicios, para satisfacer necesidades, comerciales, logísticas o de comercio internacional de diferentes clientes. Y en cualquier Zdeep, una vez hay un contrato vigente, las mercancías no causan abandono.
Mientras que los beneficios fiscales que ofrecen estas zonas también generar nuevas oportunidades de inversión en otras actividades.
El viceministro de Inversión y Competencia del Ministerio de Economía, Antonio Romero, atribuye ese auge a varios factores, como la articulación de esfuerzos de atracción de inversiones entre el gobierno y sector privado, y a estrategias diversas entre ellas el Plan Guatemala No se Detiene, donde se ha estado trabajando con una visión de transitar hacia una sofisticación de la producción en Guatemala a través de innovación, transferencias tecnológicas y capital humano capacitado, “y es donde los parques industriales, son una herramienta de atracción de los inversionistas”, entre ellas, las Zdeep y las zonas francas.
El marco legal
Las zonas francas pertenecen a un régimen aduanero denominado liberatorio el que significa que todas las mercancías que ingresan al mismo están exoneradas de impuestos porque están bajo una permanente supervisión o control aduanero y son autorizadas por el Ministerio de Economía (MinecoI. En las Zdeeps hay un recinto aduanero que cuida la entrada y salida al mercancías, y son autorizadas por Zolic.
Se trata de dos mecanismos legales diferentes basados en los decretos 65-89 (Zonas Francas) y el 22-73 (Ley de Zolic, que luego permite la creación de Zdeeps). Aparte está el régimen fiscal 29-89 que es La Ley de Fomento y Desarrollo de la Actividad Exportadora y de Maquila.
Además, el parque industrial es sinómimo de zona industrial o centro industrial, que son nombres que no precisamente significan incentivos fiscales otorgados por alguna ley, sino que son recintos que se edificaron para instalar empresas que van desde comercialización hasta transformación, pasando por la prestación de servicios.
Y aparte, están los regímenes que en un momento dado tanto los parques industriales como las empresas en particular pudieran solicitar al Estado para poder desarrollar su actividad económica.
Estos regímenes se discriminan entre sí, ya que por ejemplo, dentro de un recinto que esté calificado como Zdeep o zona franca no puede existir una empresa bajo el régimen 29-89 (ley de maquilas y otras actividades), se agregó.
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