En el mes de agosto recién pasado, la Superintendencia de Administración Tributaria informó de los diferentes procedimientos que utilizan los contribuyentes para eludir el pago de los tributos en la compra venta de bienes inmuebles, habiéndolos identificado les requirió que regularizaran su situación. Al respecto cabe preguntarse: ¿Por qué los tributarios se arriesgan al declarar un menor valor en la operación? Consideramos que la razón que los lleva a ese tipo de prácticas es principalmente para eludir el efecto del impuesto único sobre inmuebles (IUSI), porque la tarifa es alta y se paga de por vida, a diferencia de los demás tributos. En el caso del impuesto al valor agregado (IVA), dependiendo del uso del bien, el adquirente puede declararlo como crédito fiscal y el impuesto sobre la renta (ISR) se paga según el régimen en el que se tribute. Si es renta de capital, la ley permite deducciones de gastos.

Para motivar las transacciones de los bienes raíces, la Ley del Impuesto al Valor Agregado decreta que está afecto a dicho impuesto cuando se trate de la primera venta o permuta, y en las posteriores ventas está sujeto al tres por ciento de timbres. En la Ley de Actualización Tributaria (LAT) se establece para los desarrolladores de proyectos inmobiliarios que pueden trasladar a los adquirientes finales de los inmuebles acciones o participaciones de entidades que constituyan para que presten servicios a los propietarios, tales como mantenimiento, agua o conservación de áreas comunes, entre otros, hasta por un valor del treinta por ciento del ingreso total del proyecto, de manera que el setenta por ciento es el que queda sujeto al pago del IVA, ISR y del IUSI.

No obstante estos incentivos, conforme a lo informado por la autoridad tributaria, se siguen dando operaciones en las que no se declara el valor real del inmueble que es objeto de la transacción. En nuestra opinión, en gran medida puede ser por el impuesto único sobre inmuebles. Si se hace un análisis del valor de esos bienes en los registros correspondientes se podrá detectar que para un mismo sector se encontrarán inmuebles con diversos valores, llegando a tal punto que un bien de una misma localidad esté registrada en millones y a la par se encuentre otro inscrito por tan solo algunos miles de quetzales, mostrando así un gran desbalance en el pago del referido tributo.

Por lo elevado de la tarifa del nueve por millar, algunas municipalidades han concedido hasta el setenta y cinco por ciento de descuento del valor de los avalúos que han practicado a los bienes inmuebles y por ello en algunos casos el IUSI se aplica sobre el veinticinco por ciento del valor de la propiedad. Si las municipalidades hicieran el ejercicio de calcular el IUSI sobre el avalúo que han practicado, es decir sin el descuento, pero aplicando el dos por millar, podrán determinar que estarán recaudando lo mismo, con la ventaja de que con la tarifa reducida se estaría dinamizando el comercio de los bienes inmuebles y ayudará a que en las transacciones se declare el valor real de la operación.

Además de incentivar el comercio de los inmuebles, incidirá directamente en la recaudación de otros tributos como el ISR, IVA e impuesto de solidaridad en los casos que aplique, y así mismo las municipalidades a su vez estarán siendo beneficiadas con el impuesto al valor agregado, porque por disposición de la ley se les asigna un porcentaje del monto que se recaude de ese impuesto.